Іпотека під 14-15% – можлива. Питання лише: коли…
2020-й має стати роком повноцінного відновлення іпотечного кредитування в Україні. У цьому переконана Катерина Рожкова, перший заступник голови правління НБУ. "Зараз гривнева ціна ресурсів у банках – 8-9%. Тобто, вже можна говорити про іпотеку під 14-15% у гривні. І це – наше завдання на рік, тому що дасть поштовх подальшому розвитку економіки", – наголосила вона в інтерв'ю UATV. З-поміж головних чинників, які сприятимуть досягненню цієї мети, посадовець назвала:
1. Макрофінансову стабільність в Україні, уповільнення інфляції та зміцнення національної валюти.
2. Послідовне зниження Нацбанком облікової ставки, яка впливає на вартість грошей для комерційних фінустанов.
3. Незворотний (як переконані в НБУ) процес зниження комерційними банками ставок за депозитами. Що має пришвидшити зменшення вартості фінансових ресурсів на вітчизняному ринку банківських послуг.
4. Збільшення прибутковості українських банків (за 11 місяців минулого року вони отримали майже 60 мільярдів гривень прибутку) та успішну реструктуризацію так званих “поганих” (ризикових) боргів. За оцінками Рожкової, це не лише позитивно позначиться на роботі банків, а й зменшить навантаження на підприємства-боржники, які зможуть відновити виробництво.
Іпотечний “рай”: урядовці вірять, експерти називають умови...
У перспективах стрімкого зниження вартості кредитів для вітчизняного бізнесу та громадян впевнені і в уряді. Приміром, доволі оптимістичні прогнози щодо цього не раз висловлював прем’єр Олексій Гончарук. Зокрема, ще на початку серпня минулого року він (на той час – заступник керівника Офісу президента) запевняв іноземних банкірів: ставки за іпотечними кредитами у 2020-му знизяться до 12-13% річних!
Натомість економічні експерти в оцінках обережніші. Дехто вважає: щоб досягнути таких “кредитних” показників, потрібен час – набагато більше, ніж рік. Інші ж узагалі не вірять, що у короткостроковій перспективі (навіть за 1,5-2 роки) банки відновлять повноцінне кредитування реального сектору економіки і запропонують доступні для широкого загалу іпотечні програми. Одна з головних причин – “незацікавленість” самих банкірів, котрі нині мають унікальну можливість отримувати значні прибутки від операцій з вітчизняними ОВДП і сертифікатами НБУ. Навіщо ж “заморочуватися” і думати, як здешевити кредити, коли можна вигідно вкластися у цінні папери, фактично нічого не роблячи і зовсім нічим не ризикуючи? При цьому непоганим “доважком” до цих прибутків стають часто-густо “напівспекулятивні” доходи, отримані від короткотермінового споживчого кредитування з усіма “зірочковими” (умовами, що приховуються в рекламі та кредитних договорах під знаком *) вигодами – комісіями, страховками тощо. Судіть самі. За даними НБУ, зараз номінальні річні ставки за іпотечними кредитами в українських банках – приблизно 20% річних. Але! Із урахуванням комісій та інших додаткових платежів звична вартість позик для населення – понад 30-35%. І це – як-то кажуть, “середня температура по палаті”. Іноді реальна “вартість” позички (особливо, короткострокової) сягає 80-90% річних! Таким чином, споживче кредитування приносить банкам і небанківським фінустановам колосальні прибутки. А це аж ніяк не стимулює до виконання основної функції банківської системи – фінансування реального сектору економіки, – кажуть експерти. Щоправда, зі зниженням облікової ставки НБУ (торік цей показник змінився із 18 до 13,5% річних) прибутковість українських цінних паперів також зменшується. Тож є шанси, що бодай частину грошей, отриманих від погашення сертифікатів та облігацій, банкіри використають на кредитування, а не на інвестування в папери нових емісій. Приємна новина і для позичальників: цього року НБУ поступово імплементуватиме нові положення Закону про захист прав споживачів фінансових послуг.
Йдеться, зокрема, про посилення вимог до розкриття інформації на сайтах, до реклами та принципів укладення кредитних договорів. Із документів приберуть усе, що ускладнює загальне сприйняття фінпослуги. "Людина одразу повинна бачити повну вартість кредиту – однією цифрою, а не десь там... три зірочки знизу. Щоб, підписуючи договір, вона розуміла ризики, які несе конкретна фінпослуга, – пояснила начальник управління захисту прав споживачів фінансових послуг НБУ Ольга Лобайчук, – тобто, в усіх матеріалах "реклама-сайт-договір" має бути лише одна цифра”.
Водночас варто враховувати, що послідовне зменшення облікової ставки важливий – але не єдиний – крок до доступної іпотеки. Реальне здешевлення кредитів можливе лише після суттєвого зменшення вартості ресурсної бази банків. А це ще – і накопичення власного капіталу, і спроможність залучати значні кошти – дешеві довгі ресурси – під помірковані відсотки за депозитними програмами. Та з останнім нині чимало проблем. Українців “розбалували” захмарними депозитними ставками. Тож ми не завжди готові нести до банків вільні кошти, приміром, під 6-8% річних у гривні. І для того, щоб “заманити” клієнтів, ще й зараз деякі банки рекламують депозитні програми під 21-23%... До того ж, більшість українців віддають перевагу строковим вкладам на короткий період. Що також таїть певні ризики для банківських установ і гальмує надання ними дешевих кредитів.
Інше нерозв’язане питання – надійність позичальників і велика кількість так званих “проблемних” кредитів. “Неповернення кредитів стає звичною практикою для частини клієнтів. Відповідно, жорсткішими стають умови геджування (інструментарію обмеження) таких ризиків. Банки досить прискіпливо ставляться до оцінювання позичальників, пильно стежать за їхньою діяльністю та рентабельністю. Намагаючись знизити свої ризики, вони підвищують ставки для споживачів кредитного ресурсу. Обсяг проблемних кредитів у портфелях банків вимагає постійного збільшення витрат. А банки змушені збільшувати резерви під кредитні ризики, що “заморожує” фінансові ресурси, які могли б стати джерелом кредитування”, – пояснює віце-президент Асоціації українських банків, перший заступник голови правління “Індустріалбанку” Віталій Романчукевич. При цьому кредитні ставки штучно завищують (“для підстрахування”), тож добросовісні клієнти змушені “відповідати гривнею” за недобросовісних.
Не сприяють здешевленню кредитів як для реального сектору економіки, так і для житлової іпотеки, й доволі низька рентабельність підприємств, відсутність належних економічних умов, які б стимулювали розвиток бізнесу і високу швидкість оборотності капіталу. Пов’язані із цим ризики банки також закладають у вартість своїх кредитних продуктів.
Змінити ситуацію – причому в доволі стислі терміни, – на думку експертів, можна. Рекомендації фахівців такі:
1. Подальше зниження облікової ставки НБУ до 7-8% річних. Нагадаємо, раніше Нацбанк планував досягти таких показників до кінця 2022 року. Але після останнього (у грудні) зниження ставки рефінансування до 13,5% різних представники регулятора заговорили про можливість зробити це набагато раніше. Дехто з банкірів натякнув: ймовірно, вже до кінця 2020 року. Але це не означає, що й здешевлення кредитів в Україні буде таким же стрімким. Як свідчить практика, банкам потрібно щонайменше півроку для того, щоб належним чином відреагувати на зміну облікової ставки на 0,5 чи на 1 відсотковий пункт. Якщо ж “крок зниження” буде більшим, тривалість “перехідного періоду” зросте. Таким чином, навіть якщо країна не матиме жодних економічних проблем (зокрема, інфляційних та девальваційних), і до кінця року ставку рефінансування вдасться знизити до 8%, вийти на 12-13-відсоткову вартість кредитів можна буде лише в середині 2021-ого. Але і зниження у 2020-ому реальних кредитних ставок, приміром, до 16-18% також можна буде вважати своєрідною “перемогою”...
2. Зменшення кредитних ризиків. Завдання – підвищення “надійності” економіки, створення сприятливого бізнес-клімату. І головне – захист прав кредиторів через закони та справедливу судову систему. Причому, може йтися і про не зовсім популярні кроки. Приміром, про законодавчу заборону набуття людиною права власності на іпотечну нерухомість до повної виплати кредиту. Бо наразі мусимо констатувати: банківська система не має достатніх законодавчо закріплених механізмів захисту та боротьби із недобросовісними позичальниками. І це стримує банкірів від пом’якшення кредитних програм. “До того ж, вкрай важливо створити єдину інформаційну базу, яка б містила дані про позичальників, що дозволить істотно зменшити ризики для кредиторів і далі, – як наслідок, – зменшити кредитні ставки”, – наголошує у цьому зв’язку банкір Віталій Романчукевич.
3. Продовження лібералізації банківської системи і державні преференції. Зокрема, серед завдань для НБУ експерти називають послаблення вимог до резервування коштів банківськими установами. Що дозволить уникнути штучного “зв’язування” значного ресурсу, який за інших обставин можна було б використати для кредитування.
“Пришвидшити темпи зниження вартості кредитів допоміг би і механізм компенсації кредитної ставки за рахунок державних фондів”, – вважає експерт Інституту GROWFORD Олексій Кущ. Для цього потрібно створювати спеціальні державні фонди, які й забезпечуватимуть компенсацію відсоткових ставок. Зокрема, за кредитами для реального сектору економіки. Таким чином, за розрахунками економіста, вартість позик можна знизити на 8-9%. При цьому, можливо, йдеться і не про зовсім ринковий механізм та штучне здешевлення кредитних ресурсів. Але це може бути ефективним кроком, який дозволить знизити й вартість інших позик. Тож, схоже, шкурка, таки варта вичинки...
За таких умов, анонсовані урядовцями й банкірами іпотечні кредити для українців під 12-13 чи 14-15% річних і справді можливі – якщо не за рік, то за півтора-два. Але й це – не “максимальна” мета. Адже маємо пам’ятати, що, приміром, у Європі середня іпотечна ставка коливається від 1 до 6% (у Фінляндії – 1%, в Німеччині – 1,85, Чехії – 2,9, Великобританії – 3, Польщі – 3,8, Латвії – 5,1%), а у США іпотечний кредит під 3-4% людям видають на 30-40 років. Тож дозволити собі нове комфортне житло там можуть не лише судді, прокурори і депутати, а переважна більшість громадян...
Владислав Обух, Київ
