Шлях до ринку землі розмічено: уряд подав рамковий законопроєкт
Згідно із документом, іноземці не зможуть купувати українські чорноземи. На практиці ж усе залежатиме від механізмів контролю, яких наразі немає
Законопроєкт, довкола ймовірного змісту якого в Україні останнім часом точилося чи не найбільше дискусій, – про ринок землі (№2178 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення”) зареєстровано у парламенті. Його вивчають члени профільного (з питань аграрної і земельної політики) та інших “зацікавлених” комітетів Верховної ради. Широкий же загал може ознайомитися з текстом на сайті парламенту. Документ невеликий за обсягом (4 сторінки). Тому, зрозуміло, що він не регулює усього комплексу “земельних” питань (приміром, пов’язаних з інвентаризацією сільськогосподарських угідь, організацією торгів, юридичним оформленням операцій, формуванням земельних банків, контролем за цільовим використанням землі і так далі). А таких “ключових питань” – сотні. І кожне з них потребує унормування через ухвалення нових законодавчих та нормативних актів чи внесення змін до вже чинних (як-от, Земельний кодекс України, Закони “Про землеустрій”, “Про оцінку земель” тощо). Завершити формування законодавчої бази, а також вжити практичних заходів, що мають передувати започаткуванню ринку землі, треба щонайпізніше за рік – до 1 жовтня 2020-го, коли, за розрахунками влади, і почнеться “нова ера” в житті українського села. Завдання ж законопроєкту №2178 – визначити основні параметри майбутнього земельного ринку, в тому числі й закріпивши “червоні лінії”, від переходу за які застерігає суспільство.
Українські чорноземи – українцям, іноземцям – зась
1. Одне із найпринциповіших застережень стосується заборони продажу українських земель іноземним підприємствам та громадянам. І вже перший абзац документа розвінчує “жахалку” про те, що наш земельний ресурс віддадуть на поталу транснаціональним компаніям, які не лише зосередять землю в своїх руках, а й ледве не почнуть вивозити славнозвісні українські чорноземи ешелонами, суховантажами та баржами за межі країни. Згідно із першим пунктом законопроєкту, набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть лише громадяни України, юридичні особи, утворені за вітчизняним законодавством, територіальні громади і держава. Іноземці та особи без громадянства можуть, як виняток, одержати тимчасове право власності на землю, отриману у спадок. При цьому користуватися сільськогосподарським наділом вони зможуть не більше року. Бо закон зобов’яже їх протягом цього терміну продати чи подарувати землю тим, чиї права на володіння нею не обмежено.
2. У законопроєкті збережено задекларовану раніше норму, згідно з якою сукупна площа земельних ділянок сільгосппризначення у власності будь-якого користувача (фізичної чи юридичної особи) з урахуванням пов’язаних осіб не повинна перевищувати 15% земель у межах однієї області, а також 0,5% земель сільгосппризначення – у масштабах країни. При перевищенні ліміту “зайві” гектари відчужуватимуть примусово.
3. Ще одне із важливих обмежень стосується гарантій надання переважного права на купівлю земельної ділянки її орендареві. При цьому заборонені будь-які “маневри” з ціною (чи то навмисне завищення, аби “відбити бажання” користувача купити наділ, чи навпаки – заниження під тиском впливового орендаря). Нагадаємо також, що уряд анонсував програму компенсації фермерам частини кредитних виплат (у розмірі ставки рефінансування НБУ) при купівлі сільгоспнаділів для господарської діяльності.
4. Фермери і власники індивідуальних селянських господарств також матимуть першочергове право на придбання державних та комунальних земель, якими вони (на законних підставах) користуються. Тобто, українці, яким належить право постійного користування чи право довічного успадкованого володіння такими земельними ділянками, зможуть викупити їх у власність з розстрочкою платежу до 5 років – за ціною, що дорівнює нормативній грошовій оцінці землі, без проведення земельних торгів.
5. Документом також уточнено порядок ведення та використання держреєстрів – зокрема, Державного реєстру прав, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців і громадських формувань.
“Земельний” законопроєкт: перші оцінки
В експертному середовищі, здебільшого, вітають намагання влади зрушити з місця законсервований 18 років тому процес формування земельного ринку. Утім, урядовий законопроєкт вважають багато в чому декларативним. Адже автори документа, приміром, лише констатують: “іноземці не мають права на придбання української землі”. Але ж реальних механізмів проконтролювати це – зокрема, визначивши бенефіціарних власників (осіб або групу осіб, які прямо чи опосередковано володіють компанією чи істотно впливають на ухвалення нею рішень) зареєстрованих в Україні юридичних осіб, – немає. “Найбільше непокоїть, що кінцевими власниками нашої землі можуть стати громадяни чи фірми держави-агресора, – каже заступник голови Всеукраїнської аграрної ради Денис Марчук, – а слова про те, що це питання контролюватиме Рада національної безпеки та оборони, не заспокоюють. Бо як вона це робитиме, не маючи відповідного інструментарію, ніхто не пояснює”.
А економіст Олексій Кущ застерігає,що власниками української землі можуть стати не просто іноземці, а міжнародні фінансові спекулянти (зокрема, і “доморощені”), які нині активно заробляють на українських цінних паперах. Причому, по-суті коштом нашого Держбюджету. “З урахуванням ревальвації гривні і реінвестицій доходу від коротких паперів (3-6 місяців), мінімальна дохідність у доларовому еквіваленті гривневих ОВДП складе 25-40%. Якщо така ж ситуація збережеться і наступного року, мільярд доларів портфельних інвестицій може принести стільки ж прибутку, який не обкладається податками. Якщо ці гроші завести на ринок землі, вийде, що 50% земельного банку “нерезиденти" куплять “на шару”. Точніше – за рахунок бюджетних коштів, передбачених на погашення ОВДП. Тож держава наприкінці наступного року ризикує залишитися і без грошей, і без землі (у всякому разі, без кількох мільйонів гектарів, що перебувають у держвласності), – прогнозує економіст.
Також багатьох експертів і представників галузевих асоціацій обурило, що перед поданням до парламенту законопроєкт №2178 не пройшов повноцінного загальнонаціонального громадського та професійного обговорення. Лише 20 вересня документ оприлюднили на сайті Мінекономрозвитку, повідомивши, що пропозиції й зауваження до нього прийматимуть упродовж місяця. Але вже за 5 днів документ подали до парламенту – причому, як урядовий, що вимагає першочергового розгляду.
Шлях до ринку. Що далі?
Тим часом у Державній службі України з питань геодезії, картографії та кадастру повідомили про важливий крок у реформуванні земельних відносин. Відомство планує завершити інвентаризацію сільськогосподарських земель до початку роботи ринку землі. У цьому на нараді під головуванням прем’єр-міністра Олексія Гончарука запевнив заступник керівника Держгеокадастру Олександр Краснолуцький. Державні землі сільськогосподарського призначення він пообіцяв облікувати ще до кінця нинішнього року.
Утім, Денис Марчук вважає, що якісно виконати це завдання у такі стислі терміни нереально. За його розрахунками, для того, аби навести лад у нашому “реєстровому королівстві”, зокрема, створити Єдину інтеграційну систему державних кадастрів (відповідне доручення чиновникам дав у четвер Олексій Гончарук), потрібно кілька років.
Тому експерт закликає “не гнати коней” і втілювати земельну реформу в Україні поетапно.
“Перший етап – ліквідація технічних проблем, зокрема, й тих, про які говорили сьогодні на нараді у прем’єра. Йдеться, скажімо, про наповнення Реєстру речових прав (треба знати, хто є власником того або іншого паю і хто його орендує), про вирішення питань фінансової спроможності і створення реальних механізмів підтримки малого фермерства.
Другий етап – надання права власності на сільськогосподарські землі в Україні лише нашим співвітчизникам – фізичним особам. При цьому – з обмеженням “в одні руки” у 300-400, максимум до 500 гектарів (зараз це питання обговорюється).
І лише на третьому етапі, якщо країна переконається, що реформа йде у правильному напрямку, що малі і середні потенційні землевласники, мають можливість на рівних конкурувати з великими компаніями, можна поступово допускати на ринок юридичних осіб (але лише тих, кінцевими власниками яких є українці). При цьому земельний банк такої юридичної особи варто обмежити 5 тисячами гектарів, а не 200 тисячами, як передбачає законопроєкт №2178), – підсумовує Денис Марчук.
Владислав Обух, Київ