Ринок нерухомості-2022: Що? Де? Почім?

З’ясовуємо причини стрімкого підвищення вартості житла й узагальнюємо прогнози щодо цінових трендів нового року

Україна увійшла до десятка європейських держав – лідерів за темпами подорожчання житлової нерухомості. У світі ми на 24 місці. Такі дані оприлюднила консалтингова компанія Knight Frank – укладач рейтингу Global House Price Index. Щоправда, рейтинг сформовано за підсумками третього кварталу минулого року, але, за оцінками вітчизняних експертів, станом на кінець 2021-го ситуація навряд чи кардинально змінилася: ціни на житло в нашій країні торік поступально зростали – з пришвидшенням у червні-липні та у вересні.

За даними Knight Frank, вартість української нерухомості з липня по вересень зросла на 11%. Це значно вище загальносвітового показника (4,8% в річному вимірі), але далеко від темпів цінового зростання в країнах-лідерах глобального рейтингу. Приміром, в Туреччині цей показник перевищив 35%, а у Південній Кореї – 26%.

Тож на перший погляд, ситуація в нашій країні не така вже й погана: темпи  зростання цін співвідності з показниками інфляції. Але. Маємо врахувати, що йдеться про так би мовити “середню температуру по палаті”. Бо в окремих регіонах України – передовсім, у столиці, вартість нерухомості за рік зросла на 25-30%. При цьому житло на первинному і вторинному ринках дорожчало приблизно однаковими темпами: ціновий сплеск в одному сегменті одразу ж провокував зростання в іншому. І навпаки. Більшість факторів, що впливали на цінову ситуацію, загальновідомі. Втім, експерти звертають увагу й на низку специфічних чинників...

Вторинний ринок: цінового піку досягнуто?

За словами фахівців з нерухомості, передовсім, ідеться про загальносвітовий тренд до підвищення вартості житла. Такі темпи зростання фіксували ще в переддень глобальної кризи 2008-2009 років, коли іпотечні кредити у світі роздавали мільйонами. Поступово наближається до тодішніх цінових параметрів (у доларовому еквіваленті, звісно ж) і Україна. У Києві апартаменти в деяких комплексах бізнес-класу вже, як і тоді, коштують до $3000 за “квадрат”. Преміальне житло ще дорожче.

Утім, на вторинному ринку до показників середини 2000-их, коли мінімальна вартість однокімнатної “хрущовки” чи квартири готельного типу перевищувала $60 000, наразі далеко. І, за оцінками експертів, відповідних показників навряд чи досягнемо, адже за півтора десятиліття таке житло, незважаючи на модернізацію й шикарні ремонти, добряче “втомилося”, а варіантів придбання новеньких помешкань побільшало. Натомість “сталінки” й житло, споруджене у 1980-1990 роки, дорожчають: якщо ще два роки тому “вторинні” однокімнатні квартири за ціною у понад $100 000 були рідкістю, то зараз для більшості престижних районів столиці – це уже “правило”.

В четвертому кварталі минулого року середня вартість квартир, виставлених на продаж на вторинному ринку країни, зросла приблизно на 10%: з $901 до $988 за квадратний метр. Традиційно найдорожчим залишається метр площі в чотирикімнатних квартирах – понад  $1300. Далі – однокімнатні ($1000), трикімнатні ($970). Найдешевше обійдеться придбання одного квадратного метра у двокімнантій квартирі – $920, що пояснюють великою кількістю двокімнатних “хрущовок”, які виставляються на продаж по всій країні.

Ціновим лідером, звісно ж, залишається Київ, де середня вартість житла на “вторинці” перевищує $2100. Темпи підвищення цін в інших великих містах – Одесі, Дніпрі, Харкові та Львові – під кінець року сповільнилися.

А в останні тижні грудня продавці почали масово знімати оголошення про продаж квартир по всій країні – вочевидь, очікуючи на підвищення цін. Його ймовірність обґрунтовують, зокрема, невизначеністю у зв’язку з набранням чинності резонансними змінами до податкового законодавства (законопроєкт №5600), що можуть “вдарити” про  професійних інвесторах в житлову нерухомість.

Якщо інвестори продовжать вичікувати (а вторинне житло вони купують, в основному, щоб здавати в оренду), пропозиція в цьому сегменті ринку зросте на тлі зменшення попиту. Адже більшість власників не зможуть довго притримувати квартири, бо потребують коштів для реінвестування в нове житло, на лікування, навчання дітей тощо. Відповідно, за прогнозами експертів, вартість нерухомості – передовсім, економ-класу – може знизитися. Принаймні, зростання  – навіть за збереження високих темпів інфляції та продовження підвищення цін на первинному ринку – вже не буде.

Чого не скажеш про саму “первинку”, де більшість фахівців з нерухомості прогнозує підвищення цін на 10-15% вже в першому півріччі 2022-го. “Ціни зростатимуть. На світовому ринку збільшується вартість будівельних матеріалів. Це прямо впливає на ціну ресурсів в Україні. До того ж, у Києві залишається все менше локацій, які можна було б забудувати хорошими великими комплексами. Попит на таке житло постійно росте. Також даються взнаки законодавчі й нормативні новації. Усе це діє як ефект “доміно” – один фактор провокує інший, і разом вони тягнуть за собою підвищення вартості житла”, – наголошує в коментарі Укрінформу експерт ринку нерухомості Олексій Коваль.

Хоча деякі його колеги говорять про ймовірну стабілізацію цін і у первинному сегменті. Як аргумент, вони наводять статистику продажу квартир в нових ЖК. Якщо впродовж фактично всього минулого року відсоток розпродажу помешкань в житлових комплексах, що активно будуються, невпинно зростав, то в листопаді-грудні з’явилася протилежна тенденція. Хоча заради об’єктивності зауважимо: цей показник залишається доволі високим. У столиці, до прикладу, продано понад 65% квартир в недобудованих ЖК (зведення яких не заморожено), тоді як у 2019-ому цей показник не перевищував 40-45%.

Ціни первинного ринку: ще не вечір?

Основною причиною зростання цін на первинному ринку житлової (та  й не тільки) нерухомості, природно, називають підвищення собівартості будівництва, на що вплинули, передовсім, інфляція та подорожчання будівельних матеріалів (деревини – утричі, металу – вдвічі, бетону – на 40-45%). До цього експерти додають ще й підвищення інвестиційного інтересу до придбання житла – передовсім, якраз на первинному ринку. Попри загальний порівняно невисокий рівень доходів українців, частина наших співвітчизників має накопичення й намагається зберегти та примножити їх. Інвестування в нерухомість – один з найкращих (хоча іноді й ризикових) інструментів досягнення цієї мети.

“Зараз інвестиція в житло є фактично єдиною реальною можливістю збереження та примноження коштів, – констатує Олексій Коваль. –  Чому так сталося? Банківські депозити після “банкопадів” 2013-2016 років уже є не таким привабливим інструментом, а облігації внутрішньої державної позики недоступні широким верствам населення. І не кожен на них розуміється. Грати на фондовій біржі ми не вміємо, та й фондового ринку як такого в Україні наразі немає”.

Тому, за висновками експерта, нині навіть вторинна нерухомість користується інвестиційним попитом. Адже можна купити невелику “хрущовку” біля метро, яка, судячи з цінових тенденцій, за пару років непогано набере в ціні. “Вторинна нерухомість є більш “твердою валютою”. Ти купуєш уже готову квартиру. І ризики для вкладень тут мінімальні. Що ж до “первинки”, то в нашій країні, як і у світовому масштабі, її придбання – доволі ризикована операція. Згадаймо хоча б про проблеми великого китайського забудовника China Evergrande Group, – каже пан Коваль, – Водночас маржинальність вкладень у первинну нерухомість вища: можна інвестувати на етапі фундаменту чи взагалі котловану й отримати непоганий прибуток (якщо із забудовником все гаразд і будинок таки введуть в експлуатацію). Класичний кейс має приблизно такий вигляд: інвестор вкладається на етапі котловану чи на початку будівництва й виходить з проєкту десь за 2-2,5 роки, отримавши від 10 до 20-25% річних”. Це набагато вигідніше навіть, аніж державні ОВДП, не кажучи вже про депозити, які банки зараз відкривають під зовсім мізерні ставки, особливо – у валюті. До того ж, якщо банк із якихось причин не може повернути депозит, Фонд гарантування вкладів відшкодовує інвесторам тільки обмежену суму. Вкладення ж у нерухомість людина, зазвичай, повертає в повному обсязі.

Також, за словами Олексія Коваля, багато людей купують нове житло для того, щоб заробляти на його оренді. Окупність таких угод – від 6 до 10-12 років, залежно від класу нерухомості. Значний інвестиційний інтерес неабиякий розігріває ціни й негативно позначається на можливостях більшості українців купити навіть перше своє житло. Цей чинник, за словами експертів, суттєво впливатиме на цінову ситуацію на ринку нерухомості в Україні й надалі – доки у нас повноцінно не запрацює фондовий ринок.

За даними агенції “Лун”, в січні середня вартість житла у столичних новобудовах продовжувала зростати, сягнувши 35 тисяч гривень за квадратний метр. Це на 7 тисяч більше, ніж рік тому. При цьому мінімальна ціна нової нерухомості також зросла – до майже 23 тисяч. Тоді як у січні минулого року квадратний метр можна було купити й за 19 тисяч. Традиційно найвища середня вартість інвестиційного житла у Печерському районі – понад 69 тисяч гривень за “квадрат”. Квартиру на завершальних етапах будівництва в Деснянському районі (зокрема, на Троєщині) можна купити за 24 тисячі за квадратний метр. Тобто, сучасна однокімнатна обійдеться інвесторові щонайменше у 900 тисяч гривень. Хоча можна знайти й варіанти смарт-квартир по 700-800 тисяч. Але, перш ніж інвестувати в них, варто уважно вивчати дозвільну документацію й реноме забудовника. Адже у більшості випадків такі комплекси або розташовані на околицях, в мікрорайонах із нерозвиненою інфраструктурою чи в межах приватної забудови, або є “першою ластівкою” для замовників та виконавців робіт.

На вартість житла, звісно ж, впливає не тільки місце розташування, а й клас об’єктів нового будівництва. Якщо середня ціна житла економ-класу у столиці порівняно “скромна” – 23 тисячі, а комфорт-класу – 27 тисяч гривень, то бізнес-класу – вже майже 53 тисячі за квадратний метр, а преміального  – понад 78 тисяч гривень. Щодо верхньої межі – вона справді “захмарна” (не за світовими мірками, а з урахуванням середнього рівня доходів наших співвітчизників), іноді доходячи до 8 тисяч. Доларів. За “квадрат”. Аби ви зараз не вмикали калькуляторів, уточнимо: за нинішнім курсом, це – 220 тисяч гривень!

Кілька прикладів (сподіваємося, це не вважатиметься рекламою, а якщо вважатиметься, то розрахуватися за неї просимо квартирами):

• ЖК Signature (вул. Мечникова у Печерському районі) – від $3500 до $8000 за метр. Найменша однокімнатна квартира тут площею 71 “квадрат”, найбільша чотирикімнатна – 260 кв м.
• БФК Intergal City (вул. Старонаводницька на Печерську). Квадратний метр також коштує до $8000. Площі скромніші. Є однокімнатні на 44 кв м, найбільші чотирикімнатні – 235 “квадратів”.
• ЖК Tetris Hall (Також Печерський район, вул. Ділова). Ціна квадратного метра – від $4500 до $6000.
• Andriyivsky City Space (вул. Андріївська, Подільський район). Вартість квадратного метра – $3600-$4700. Це – порівняно невеликий будинок клубного типу, лише на кілька десятків квартир.
• ЖК Taryan Towers (Житловий комплекс у Печерському районі по вул. Іоана Павла ІІ). Квадратний метр коштує від $3500 до $4500. За даними забудовників та рієлторів, значну частину із 574 квартир футуристичного комплексу вже викуплено.

На Печерську розташовані й найдорожчі у столиці (і в Україні) виставлені на продаж готові квартири (з дизайнерськими ремонтами, елітними меблями, системами “розумний дім” та іншими “прибамбасами”). Приміром, за 447-метрове помешкання в ЖК "Новопечерські липки" зі СПА-зоною, п’ятьма спальнями й вісьмома санвузлами просять $7 мільйонів (192,5 мільйонів гривень). Трикімнатні апартаменти (350 “квадратів”) у “Клубному домі на Мічуріна” оцінюють у майже $6 мільйонів. $5 мільйонів коштує 500-метровий трирівневий пентхаус на Кловському узвозі. Із видом на Дніпро, до речі. Як-то кажуть: “щоб я там жив...”. 

Інвестувати в нерухомість у передмісті – також, на жаль, “варіант не для всіх”. В січні середня вартість житла там перевищила 21 тисячу гривень за “квадрат”. Причому, нові квартири у найближчих до мегаполіса містечках і селищах (до 5 кілометрів від столичної адмінмежі) іноді навіть дорожчі, ніж на Троєщині – в середньому 25 тисяч гривень за квадратний метр. Це стосується, приміром, Вишневого й Петропавлівської Борщагівки, частково – Софіївської Борщагівки, Чабанів і Гатного. Якщо кинути оком подалі від Києва, то традиційно висока вартість новобудов в Ірпені та Вишгороді – в середньому 23,5 тисячі гривень за “квадрат”. Понад 20 тисяч коштує метр нового житла в Ірпені та Бучі, більше 19,5 тисяч – в Борисполі, 19 тисяч – у Броварах.

Загалом у столичному передмісті, за підрахунками аналітиків агентства “Лун”, нині споруджують 150 багатоквартирних житлових комплексів, підготовка до початку будівництва 11 триває. У столиці зводять 153 ЖК, ось-ось розпочнуться роботи ще на 23 об’єктах. Тобто, обирати потенційним інвесторам є з чого. Головне при цьому не помилитися з вибором об’єкта інвестування та із  забудовником.

Аби забудовники будували та з грошима інвесторів п’ятами не накивали...

А гіркого досвіду ведення справ з відвертими шахраями чи елементарними непрофесіоналами в українців, на жаль, вистачає. Чого лише одна афера групи компаній “Еліта-Центр” коштує: вже понад десятиліття влада й ошукані інвестори не можуть розв’язати спровоковану “схематозниками” масштабну  проблему!    

Буває, що житло начебто й із горем навпіл добудували, ключі інвесторам видали, а умов для проживання в будинку немає: водопостачання, опалення і навіть електропостачання відсутні. Бо забудовник не зміг належним чином ввести будинок в експлуатацію. Приміром, через те, що свого часу самовільно захопив земельну ділянку, на якій розпочав (незаконне) будівництво. Тепер же такі бізнесмени рахують зароблені у шахрайський спосіб гроші (дехто навіть утік за кордон), а ошукані ними інвестори потерпають від незручностей та невизначеності. Про один із прикладів – коли люди опалюють квартири в багатоповерхівці дровами, – написав у Фейсбук користувач Володимир Гуцул.

Також ЗМІ не раз повідомляли про випадки, коли мешканці “проблемних” ЖК прокладають кабелі електроживлення до своїх осель просто із квартир сусідніх будинків, а “водну” проблему кожен розв’язує як може. Подекуди так живуть роками.

Тому експерти радять, перш ніж інвестувати в житло, добре вивчити усі “за” і “проти”, мінімізуючи ризики. “Зараз ми всі “в цифрі”, усі онлайн. В мережі є багато документів, багато інформації у відкритих реєстрах. Не лінуйтеся перевіряти забудовника. Передовсім, звертайте увагу на дозвіл на будівництво, що можна знайти у відкритих джерелах. Для початку, звичайно, краще долучити юриста – фахівця у цій сфері. Якщо ж навіть немає можливості це зробити, відкрийте Реєстр будівельної діяльності, дізнайтеся – чи є дозвіл на будівництво, експертиза проєкту, чи відведена під нього земля. Якщо із цими трьома основними “китами” все гаразд – будівництво законне”, – пояснює Олексій Коваль.

Він нагадує також про існування низки спеціалізованих Інтернет-ресурсів, за допомогою яких можна проаналізувати, які документи видані тому або іншому забудовникові, чи є в нього проблеми, дізнатися про рейтинг обраної будівлі й так далі. “І, звичайно, цікавтеся репутацією забудовника. Незважаючи на те, що “Аркада” й “Укрбуд” були досить великими забудовниками, вони, мабуть, ніколи не переймалися власною репутацією. Що й призвело до останніх неприємних подій. Але якщо взяти ТОП-10 київських забудовників, можу чітко сказати: кожен із них вболіває за свій бренд, розуміє – що таке реноме і не хоче його втрачати. Адже для основних гравців будівельного ринку репутація дуже важлива. Тому іноді навіть краще десь втратити фінансово, але добудувати об’єкт, ввести в експлуатацію, виконати зобов’язання перед інвесторами”, – підсумовує експерт з питань нерухомості Олексій Коваль.

Тим часом держава нарешті взялася за комплексне розв’язання проблеми недобросовісних забудовників. У грудні Верховна Рада підтримала в першому читанні законопроєкт № 5877, який передбачає посилення адміністративної та кримінальної відповідальності за порушення законодавства в будівельній галузі. Документ, зокрема, передбачає збільшення штрафів за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, чітко визначає коло суб’єктів, на яких може бути накладено адміністративні стягнення, регулює питання самочинного будівництва шляхом тимчасового арешту незаконно зведених об’єктів, посилює  кримінальну відповідальність за самочинне будівництво.

Сподіватимемося, у цілому цей документ парламент ухвалить вже на наступній сесії, яка починається в лютому.

Владислав Обух, Київ