Ринок житла: будівництво відновили на 40%, продажі наразі мінімальні
Експерти очікують, що до кінця травня українці отримають і можливість продавати будинки та земельні ділянки
Перші півтора тижня часткового відновлення операцій на ринку нерухомості до помітного його пожвавлення не призвели. Але, безумовно, посприяли активізації будівельної галузі й дозволили офіційно оформити угоди, про які покупці та продавці домовлялися перед війною або на свій страх і ризик (на підставі попередніх угод, договорів про завдаток чи й “під чесне слово”) укладали наприкінці лютого, в березні та квітні, коли було закрито доступ до державних реєстрів. Тобто, бодай кілька сотень наших співвітчизників позбулися невизначеності, пов’язаної з намірами продати або купити квартиру. Те ж стосується й десятків тисяч людей, котрі працюють на будівництві: тепер у них знову є робота, а отже й доходи. Та й тисячі українських нотаріусів з нетерпінням чекали на послаблення встановлених державою обмежень. Виграє і бюджет, знову отримуючи надходження від сплати податків та держмита.
Надалі ситуація в цьому сегменті ринку залежатиме від наступних кроків влади з його лібералізації й відкриття доступу до реєстрів, темпів повернення вимушених переселенців та відновлення рівня доходів потенційних покупців. І головне — від ситуації на фронті, передбачити яку, на жаль, неможливо. Тому експерти доволі обережні в прогнозах — навіть щодо перспектив будівництва та продажу житла у відносно безпечних районах країни. Про жодні операції з нерухомістю в зоні бойових дій та у прифронтових районах у найближчій перспективі, зрозуміло, не йдеться...
Відновлення продажу нерухомості: умови й обмеження
Як відомо, з міркувань безпеки (унеможливлення витоку даних, запобігання шахрайству та втручанню в роботу електронних ресурсів) у перші дні російської агресії Україна, поміж іншого, закрила доступ до всіх державних реєстрів. В тому числі, й тих, що використовуються для підготовки та реєстрації операцій з нерухомістю, зокрема, Держреєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного демографічного реєстру. Усі операції з нерухомістю тимчасово заборонили. Хоча насправді повністю купівля-продаж житла майже не зупинялися, - кажуть експерти. Люди укладали угоди на свій страх та ризик, на підставі попередніх договорів, договорів про завдаток чи й усних домовленостей, без офіційної реєстрації.
Тож ухвалене наприкінці квітня Кабміном рішення про відкриття доступу до реєстру майнових прав і часткове (з певними обмеженнями) відновлення операцій з нерухомістю, передовсім, сприяло узаконенню таких угод та оформленню домовленостей, попередньо досягнутих учасниками ринку в довоєнний період.
Доступ до реєстру майнових прав відкрили із 6 травня. Причому, лише у відносно безпечних, віддалених від районів бойових дій, регіонах.
Також обмежено й перелік нотаріусів, котрі можуть реєструвати операції з нерухомістю. Уряд затвердив критерії для визначення таких реєстраторів. Зокрема, йдеться про добросовісних нотаріусів, які не були помічені в сумнівних оборудках, на кого не скаржилися до Колегії Мінʼюсту у сфері державної реєстрації, ті, хто від початку війни залишався в Україні, адже посвідчувати угоди можна лише на робочому місці, внесеному до спеціального реєстру, а не віддалено. Перелік уповноважених нотаріусів є на сайті Мін’юсту. Причому, він постійно оновлюється. Якщо спочатку у списку було менше тисячі нотаріусів, котрі мають право на оформлення нерухомості в умовах війни, то зараз їх понад 5 тисяч (лише в Києві — майже 700).
Визначено, що в умовах воєнного стану та протягом місяця з дня його припинення або скасування нотаріальні дії вчиняються з урахуванням особливостей (заборон). Зокрема, не можна:
1. Вчиняти дії за довіреністю від імені фізичних осіб;
2. Передавати майно до статутного капіталу або отримувати у зв'язку з виходом із товариства;
3. Відчужувати нерухомість раніше, аніж за місяць після отримання його у власність;
4. Вчиняти нотаріальні дії поза межами області, де розташована нерухомість. Виняток — нерухомість у Києві та Київській області, купівлю-продаж якої може засвідчити і внесений до переліку Мінʼюсту нотаріус, зареєстрований за місцем проживання фізичної особи — однієї зі сторін угоди.
Таким чином влада намагається запобігти кільком видам зловживань і відверто злочинних дій. Приміром, рейдерського захоплення нерухомості, коли її перепродують кілька разів за тиждень або й за день, що унеможливлює повернення втраченого майна навіть через суд. Те ж стосується й продажу об’єктів за фальшивими чи оформленими обманом або під примусом довіреностей.
Також поки що закрито доступ до Земельного кадастру. Відповідно, як і раніше, неможливе офіційне відчуження земельних ділянок та розташованих на них будинків. А лише з легалізацію таких операцій можна буде оцінити темпи пожвавлення вітчизняного ринку нерухомості в ці скрутні для країни часи, - кажуть експерти.
Вторинний ринок: цінове зростання на заході й очікуваний “відкат” на півдні та в центрі
Незважаючи на те, що після часткового відкриття доступу до реєстрів кількість оголошень про продаж квартир на порядки зросла (приміром, у Києві таких пропозицій вже не кілька десятків, як у квітні-березні, а декілька тисяч), реальних правочинів з нерухомістю за 10 днів зареєстровано небагато.
Це й зрозуміло — з огляду на збереження воєнних загроз, коли рашистська ракета в будь-який момент може вразити будь-який цивільний об’єкт практично в будь-якому куточку України. А також, враховуючи суттєве зменшення купівельної спроможності громадян. Та й через фізичну відсутність нинішніх та потенційних власників квадратних метрів (за різними оцінками, від 8 до 12 мільйонів українців у перші дні й тижні війни змушені були залишити місця постійного проживання, вирушивши в західні регіони країни чи закордон). Що вже й казати про використання житлової нерухомості як об’єкта інвестування — у тому числі, й іноземцями...
Зараз, здебільшого, закриваються угоди, які планувалися ще до початку війни. Коли люди, розуміючи ситуацію, чекали, й дочекавшись відкриття ринку, завершують оформлення відповідних домовленостей, - пояснює в коментарі Укрінформу президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Юрій Піта, - Були й випадки, коли громадяни укладали угоди в березні-квітні, але не могли їх нотаріально посвідчити й внести відомості до реєстрів. Зараз вони також отримали можливість завершити такі операції”.
Однозначно оцінити ступінь відновлення цього сегменту вітчизняного ринку, за словами експерта, поки що неможливо. Стосується це як кількості укладених угод, так і цінових параметрів. Говорити про конкретні цифри можна буде на підставі звіту Міністерства юстиції за результатами другого кварталу. Але коли це станеться, невідомо. Адже наразі немає офіційної статистики навіть за перший квартал.
До того ж, у регіональному розрізі ситуація суттєво відрізняється. Подекуди (передовсім, у західних областях) ринок нерухомості відновлюється доволі активно. Десь повернення до нормальної роботи відбувається повільніше, а десь жодні операції з нерухомістю все ще неможливі, доступ до реєстрів закрито.
За висновками Піти, незважаючи на відсутність можливостей державної реєстрації, в західних регіонах країни робота ринку нерухомості — можливо, за винятком першого тижня війни, - практично не зупинялася. Тож у перші дні відкриття доступу до реєстрів люди поспішають завершити оформлення правочинів.
Поступово відновлюють активність учасники ринку в центрі й на півдні — у Києві, Полтаві, Одесі (незважаючи на обстріли), Дніпрі. Кількість оголошень про продаж нерухомості на спеціалізованих сайтах тут зросла в рази. “Але сказати, що покупці чекали на ці квартири й одразу кинуться їх купувати, не можна. Покупець чекає на зниження вартості об’єктів. Особливо, в центральних регіонах і у звільнених від ворога районах, які постраждали від агресії. На заході покупці активніші. І зниження цін там не буде — вони залишаться на довоєнному рівні, а в окремих сегментах (передовсім, бюджетне житло) навіть зростуть”, - прогнозує Піта.
За даними спеціалізованих ресурсів, вартість пропонованих на ринку квартир у західних областях зросла на 7-10% порівняно з довоєнним показниками. Це пояснюється, зокрема, тим, що з початком війни житлова нерухомість там стала більш дохідною. Адже вартість оренди суттєво зросла — подекуди удвічі чи й більше. Відповідно, експерти не відкидають ймовірності збереження інтересу до інвестування у нерухомість з боку тих, хто має заощадження чи зберіг високий рівень доходів. Бо, судячи з усього, високий попит на оренду збережеться ще й певний час після війни.
Стосовно ж інших територій країни, то інвестори навряд чи розглядатимуть вкладення в тамтешню нерухомість як перспективу збереження і примноження капіталів. Передовсім, через ризики для безпеки. Та й вартість оренди у великих містах — зокрема, у столиці — значно знизилася.
“Хіба що на ринку з’являтимуться недорогі об’єкти. Приміром, коли людина вирішила виїхати за кордон і намагатиметься швидко продати квартиру, демпінгуючи. Адже гроші потрібні їй якнайшвидше. Такі квартири справді можна розглядати як об’єкт інвестування. Тому що ми розуміємо: після відновлення України — можливо, за рік або й раніше, - ціни на нерухомість зростатимуть. Тож тим, хто має вільний ресурс, вигідно купити квартиру зараз зі значним дисконтом, а згодом продати дорожче, за ринковою ціною”, - пояснює Юрій Піта.
Але таких пропозицій на ринку поки що небагато. Й травень-червень якраз і стануть періодом балансування вартості нерухомості, коли покупці та продавці шукатимуть “золоту середину”.
На формування цін впливатимуть як закони ринку, так і низка психологічних чинників. Причому, вплив останніх в умовах війни, природно, посилюється. В західних областях навряд чи можна очікувати на велику кількість пропозицій. Адже фізично житла там менше.
“До того ж, деякі власники, які раніше були налаштовані продавати житло, почали успішно здавати його в оренду, отримуючи непоганий дохід. Отже, багато хто може відтермінувати продаж і таким чином зменшити кількість пропозицій на ринку. А ось попит тут може бути щонайменше не нижчим, ніж до війни, а, швидше за все, й набагато вищим — за рахунок переселенців, котрі планують залишитися на тривалий період або й оселитися на новому місці назавжди. Що й вплине на вартість, яка може зрости”, - пояснює президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України.
У Києві та обласних центрах у інших регіонах країни ситуація протилежна. Як показав перший тиждень відновлення роботи ринку (тисячі нових оголошень на спеціалізованих сайтах), у столиці може бути багато пропозицій — від тих, хто не встиг продати нерухомість перед війною чи тепер вирішив виїхати за кордон. А потенційних покупців — принаймні, у середньостроковій перспективі, - за прогнозами експертів, буде менше. Передовсім, ми втратили іноземних інвесторів, які до війни досить активно впливали на столичний ринок нерухомості — надто, в бізнес-сегменті. Тепер же навіть фізично купити квартиру в Києві іноземцеві буде складно — авіасполучення немає, в країні діє воєнний стан, плюс побоювання за власну безпеку... Звісно ж, певна кількість охочих придбати нерухомість у столиці буде завжди — це й переселенці, і ті, хто був налаштований придбати житло до війни, але змушений був відкласти такі плани. Однак попит буде меншим. Тому експерти “вангують” зниження цін - за деякими прогнозами, навіть на 20-30%. Винятком може стати хіба що найдешевше житло економ-сегменту, де падіння цін буде незначним.
Первинний ринок: мляве будівництво й цінова невизначеність
Не прогнозують аналітики і значного підвищення вартості новозбудованого житла — навіть в умовах суттєвого збільшення собівартості будівництва. За даними фахівців, в Україні вже відновили роботи більш ніж на чотирьох сотнях житлових комплексів (без урахування котеджних містечок і таунхаусів). Це - приблизно 40% таких об’єктів.
Найактивніше ведеться будівництво у західних регіонах країни та подекуди в центрі. Приміром, на Закарпатті, Івано-Франківщині, Черкащині та Львівщині роботи і продажі відновили майже в усіх, за незначними винятками, житлових комплексах. Зводять понад 80% ЖК на Хмельниччині, Волині, Вінниччині і Тернопільщині. Наближаються до цього показника Полтавщина й Буковина. Приблизно на половині об’єктів ведуть роботи на Одещині та Рівненщині. Натомість зі зрозумілих причин зведення нових комплексів ще не відновили на Харківщині, Чернігівщині, Миколаївщині та Сумщині. Те ж стосується й тимчасово окупованої Херсонщини і захоплених ворогом районів Запорізької області, хоча в самому Запоріжжі на деяких будівельних майданчиках роботи тривають.
У столичному регіоні темпи відновлення житлового будівництва доволі скромні — менше 20%. Передовсім, через збереження ризиків ракетних ударів по Києву й передмістях, продовження робіт з розмінування в місцях найактивніших бойових дій у лютому-березні, проблеми, пов’язані з необхідністю розчищення завалів, зупинкою підприємств будіндустрії, втратою ланцюжків постачання, браком кадрів. Тоді як до війни у Києві й передмісті будували приблизно 300 ЖК, то нині роботи ведуться на 65 об’єктах. Та й то — темпи будівництва доволі скромні.
“Якщо говорити про Західну Україну, то там зведення нових об’єктів практично не зупинялося. Навіть у березні, коли я був у тому регіоні, бачив, що роботи тривали, - каже Юрій Піта, - Ближче до фронту все зупинилося. І навіть зараз я, пересуваючись Києвом, чесно кажучи, не бачив жодного об’єкта, де б роботи велися у звичному, “довоєнному”, режимі. На деяких майданчиках бачив по декілька робітників, але це - не повноцінне відновлення: не працюють крани, не під’їжджають машини з бетоном і так далі. Тож говорити про реальне відновлення будівництва у Києві зарано. За інформацією забудовників, з якими ми співпрацюємо, відновлення очікують наприкінці травня — на початку червня”.
Головні проблеми, від яких потерпають нині забудовники, - розірвані ланцюжки постачань, припинення співпраці з підрядними організаціями, брак робочої сили (люди пішли на фронт, дехто виїхав з міста, іногородні працівники також не поспішають повертатися). Для того, щоб налагодити процес, потрібен час. Також треба знайти обігові кошти: потенційні інвестори неохоче вкладаються у квартири, якщо жодні роботи на об’єкті не ведуться. Тим часом усе, що пов’язане з будівництвом, працює тільки на підставі авансових платежів. І йдеться про значні кошти.
Ймовірну зміну вартості квартир у новобудовах експерти оцінюють по-різному. Хтось каже, що через підвищення собівартості - значне подорожчання будматеріалів (деревини — утричі, металу — вдвічі, бетону – на 40-45%), пального, логістики — підвищення цін не уникнути. Інші ж вважають: в умовах обмеженого попиту забудовникам доведеться тримати, а то і знижувати ціну — за рахунок зменшення прибутковості - аби стимулювати продажі.
“Багато що залежатиме не тільки від вартості будівництва, а й від маржинальності, скільки забудовник захоче заробити на тому чи іншому об’єкті. Нині дехто навіть знизив ціни. Мені, приміром, прислали перелік об’єктів в одному столичному ЖК (новобудова, де роботи уже завершені). Там вартість знизили на 20% від довоєнного рівня. Як буде далі — спрогнозувати складно. Нагадаю, що дотепер за собівартості у $800-$900 за квадратний метр житло продавали в середньому по $1600-$1700. Тобто, є куди знижувати, хоча й поступаючись частиною власного прибутку, але маючи надію на успішне продовження розпочатого будівництва і втілення нових проєктів”, - каже Піта.
За даними порталу нерухомості ЛУН, у травні середня ціна квадратного метра в новобудовах Києва підвищилася з 36 до 40 тисяч гривень, мінімальна — з 24 до 29 тисяч. Середня ціна за класами житлової нерухомості: економ — 29 000 гривень, комфорт — 34 000, бізнес — 60 200, преміум — 72 500. При цьому “прірва” між вартістю нерухомості у “спальних” і центральних районах столиці порівняно з довоєнним періодом зросла. Середня ціна квадратного метра в новобудовах Деснянського та Обонського районів — 29 000, Подільського — майже 75 000, Печерського — ледь не 165 000!
Надалі ситуація з відновленням будівництва, на думку експертів, багато в чому залежатиме від ролі держави. Влада, нагадаємо, вже анонсувала підготовку програм придбання помешкань для переселенців та українців, котрі втратили житло унаслідок дій агресора. За словами заступника голови Офісу президента Кирила Тимошенка, житло планують як будувати (30 тисяч квартир до кінця року), так і викупити у забудовників (23,4 тисячі вже у 2022-ому). Для участі у відповідній державній програмі обиратимуть близькі до готовності об’єкти, зведення яких можна завершити за три-чотири місяці.
“Така участь держави, безумовно, стане важливим драйвером для первинного ринку. Вважаю, держава - як його учасник - може врятувати сектор первинної нерухомості. Передовсім, у Києві, Дніпрі, Одесі, де до війни активно велося будівництво, й де тепер інвестиційний попит на нерухомість об’єктивно знизиться. Адже поки що інвестор, зі зрозумілих причин, іти в Україну не хоче. А тим переселенцям, які мають гроші, потрібна готова квартира, де можна одразу ж і жити, не сплачуючи комусь за оренду”, - вважає Юрій Піта.
Вже на кінець травня він прогнозує подальшу лібералізацію вітчизняного ринку нерухомості. Зокрема, відкриття Земельного кадастру й демографічного реєстру. Адже наразі відсутність доступу до них гальмує відновлення ринку. Як і деякі запроваджені обмеження — приміром, заборона продажу нерухомості за довіреністю.
“Більшість тих, хто виїхав за кордон - особливо жінки чи літні люди - не приїдуть в Україну, щоб підписати договір. Треба розуміти, що заборона використання довіреностей, з одного боку, справді є запорукою безпеки, а з іншого — заважає ринку належно працювати. Є сподівання, що влада дозволить хоча б використовувати довіреності, видані за кордоном. Адже людина, оформлюючи такий документ, перебуває в безпечному місці, ризики тиску на неї з боку зловмисників мінімальні. Тому, як на мене, треба пом’якшити обмеження. З відкриттям реєстрів і скасуванням обмежень ринок набиратиме обертів. Та головним каталізатором його розвитку, звісно ж, стане завершення війни”, - підсумовує президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України.
Владислав Обух, Київ