Як (не) варто реформувати ринок оцінки в Україні

Українське товариство оцінювачів (УТО) засноване в 1994 році як перша професійна громадська організація оцінювачів. До складу УТО входять 980 членів з-поміж оцінювачів нерухомості та бізнесу з усіх регіонів країни.

Ми проводимо професійну підготовку спеціалістів, а також входимо до провідних міжнародних організацій у сфері оцінки — Європейської групи асоціацій оцінювачів (TEGOVA) та Міжнародної Ради зі стандартів оцінки (IVSC).

Наразі в Україні тривають дискусії щодо реформи сфери оцінки майна. Як учасники ринку протягом майже трьох десятиліть, хочемо висловити критичну позицію з приводу запропонованих змін. Зізнатися чесно, деякі з них викликають занепокоєння.

Міжнародні стандарти оцінки (МСО)

Спочатку окреслимо контекст. Наразі в Україні обов'язковими є національні стандарти оцінки (НСО), що були ухвалені ще в 2003-2007 роках і з того часу не зазнали суттєвих змін. Тоді ухвалені норми цілком відповідали вимогам часу. Та з моменту запровадження НСО минуло майже 20 років, за які українська економіка остаточно перейшла на ринкові засади та пережила кілька масштабних криз.

Ситуація у сфері оцінки — як через зміну умов на ринку, так і технологічно — змінилася дуже суттєво. Очевидно, що національні стандарти оцінки та наявні практики початку 2000-х років вже не відповідають реаліям як національного, так і міжнародного ринку.

З огляду на це, протягом багатьох років УТО відстоює впровадження в Україні Міжнародних стандартів оцінки (МСО), які рекомендовані провідними міжнародними організаціями. МСО оновлюються щороку або кожні два роки, що робить їх актуальними. Завдяки МСО національний ринок оцінки працюватиме за світовими стандартами, що також суттєво підвищує довіру іноземних інвесторів.

Фракційна оцінка

Протягом десятиліть в Україні діє ще одне «ноу-хау» —  так звана «фракційна оцінка», коли окремо проводиться оцінювання земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. До слова, Україна — одна з небагатьох країн світу, де існує подібна норма. Вона не відповідає ані світовій практиці, ані самій логіці проведення такої процедури.

У всьому світі оцінка вартості нерухомості включає як земельні ділянки, так і все, що нерозривно з нею зв'язано (невід'ємні поліпшення). Натомість в Україні для оцінювання нерухомості потрібно проводити дві окремі оцінки - для земельної ділянки та її поліпшень, що здорожчує й банально ускладнює процедуру оцінки для гравців ринку. Також  ситуацію ускладнює невиправдане подвійне регулювання у сфері оцінки, коли  регулювання оцінки землі здійснює Держгеокадастр - при тому, що всі інші види оцінки майна, а відповідно і регулювання оціночної діяльності,  з початку виникнення ринкових відносин в країні здійснюються Фондом державного майна України.

Абсолютна більшість гравців ринку переконана: ця норма є надмірною і лише зайвий раз зарегульовує ринок. Такої ж думки дотримуються й експерти Міжнародної Ради зі стандартів оцінки, що підкріплюється положеннями чинних МСО за 2022 рік. Попри це, фракційна оцінка в Україні й досі діє в інтересах окремих осіб на противагу інтересам ринку.  

Диявол у деталях

Очевидно, що ринок оцінки потребує змін, щоб відповідати реаліям і потребам часу. Цю ситуацію покликані змінити запропоновані законопроєкти — №7386, розроблений Фондом держмайна і народними депутатами, та альтернативний № 7386-1. 

І якщо перший з них представники УТО проговорювали та змінювали з ініціаторами протягом двох останніх років, досягаючи принаймні компромісів у проблемних питаннях, то по альтернативному жодних громадських обговорень взагалі не проводилося.

З одного боку, представлений альтернативний законопроєкт на 80% повторює текст проєкту від ФДМУ. Втім, саме на 20% змін припадають найбільш проблемні та контраверсійні норми, що викликають занепокоєння професійної спільноти оцінювачів.

Скажу більше: ухвалення проєкту закону №7386-1 у чинній редакції з високою ймовірністю призведе до руйнування всієї галузі. На це є щонайменше три вагомі причини (насправді, їх значно більше):

1. Мінфін як регулятор. Міністерство фінансів України не має жодного стосунку до роботи у сфері оцінки в силу своїх конституційних повноважень. Фактично, в альтернативному проєкті повноваження ФДМУ було замінено на Мінфін без вказівки причин  такого рішення.

Більше того, Міністерство фінансів не має розуміння цього виду діяльності, а його практика ніколи не перетиналися зі сферою оцінки. Передання прав регулятора цій установі видається нелогічним та навіть шкідливим.

2. Навчання оцінювачів. В усьому світі навчанням оцінювачів займаються навчальні центри, створені саморегульованими організаціями (СРО), які зацікавлені в професійній підготовці фахівців. Проєкт №7386-1 передає процес навчання та проведення професійних конференцій закладам вищої освіти (ЗВО).

На відміну від СРО, інші навчальні центри зацікавлені не в професійній підготовці оцінювачів, а в банальному зароблянні грошей на цій процедурі. Це грає як проти якості професійної підготовки, так і проти учасників ринку оцінки.

3. Членство в СРО. Саморегульовані організації є важливою ланкою для роботи ринку оцінки без надмірного втручання держави. Це дозволяє досягнути балансу між регулятором та учасниками ринку.

Натомість автори альтернативного законопроєкту, скасовуючи обов'язковість участі оцінювачів в СРО, унеможливлюють участь таких організацій в регулюванні професійної діяльності. При цьому  зниження статусного рівня СРО  з часом, цілком ймовірно призведе до повного їх зникнення.

Не ігноруйте ринок

У цих малих і на перший погляд непомітних змінах у порівнянні із законопроєктом №7386, альтернативний проєкт закону містить значні ризики для розвитку всього ринку оцінки в Україні. Про це йдеться й у зверненні представників УТО до голови Верховної Ради України та профільних комітетів парламенту.

Зокрема у зверненні зазначається, що чимало технічних питань у представленому депутатами документі сформовано без розуміння принципів роботи оцінки та базових відношень зсередини ринку. Крім зайвих повноважень регулятора в сфері сертифікації та навчання, запропонований закон нічого не реформує і не створює. Очевидно, що ринок потребує зовсім не такої «реформи».

Ми переконані: реформа оціночної галузі має базуватися на кількох простих принципах — запровадження МСО, скасування фракційної оцінки та розширення повноважень саморегулівних організацій.

У нас також є зауваження до законопроєкту, запропонованого Фондом держмайна. УТО категорично проти створення навчального центру для оцінювачів на базі ФДМУ. На нашу думку, це - спроба монополізувати процес профпідготовки оцінювачів. Гадаємо, що держава не має втручатися у професійну підготовку оцінювачів та повинна залишити цю функцію  СРО. Свою точку зору щодо цього питання ми артикулювали, в тому числі, на засіданні парламентського підкомітету з питань регулювання публічних закупівель та ефективного управління державним і комунальним майном - саме там наразі ведуться обговорення і робота над законопроєктами. Тому, вважаємо за потрібне ухвалювати законопроєкт, розроблений за участі експертів, ФДМУ та нардепів у першому читанні, з обов’язковим його доопрацюванням до другого читання з урахуванням нашої позиції.

Дослухаючись до думки фахових експертів, ми можемо побудувати справді ефективну систему оцінки, яка працюватиме як в інтересах держави, так і в інтересах бізнесу та гравців ринку.

Олексій Амфітеатров, Голова ГО «Всеукраїнське об'єднання "Українське товариство оцінювачів»