Ринок землі: як повномасштабна війна вплинула на земельну реформу

Ринок землі продовжує працювати попри війну, готуючись до другого етапу земельної реформи

В Україні ринок землі вже відкритий майже 20 місяців, з яких більше 13 місяців функціонує в умовах повномасштабної війни. При цьому, ринок не зупинився: купівля, продаж, передача в оренду – все це відбувається постійно, формуючи доходи як до бюджету країни, так і землевласникам.

У 2024 році нас очікує другий етап впровадження земельної реформи – на ринок будуть допущені юридичні особи та буде збільшено максимальний розмір землі, яку можна купити – до 10 тис. га.

Укрінформ проаналізував, як змінився ринок землі після 24 лютого 2022 року та як повномасштабне вторгнення може вплинути на остаточне запровадження земельної реформи в країні.

ЗЕМЕЛЬНИЙ РИНОК: ДО 24 ЛЮТОГО ТА ПІСЛЯ

Ринок землі в Україні було відкрито 1 липня 2021 року і до початку широкомасштабного вторгнення 24.02.2022 він проіснував майже 8 місяців. За даними Київської школи економіки (KSE), до початку вторгнення в обігу перебувало 0,421% від загальної площі сільгоспземель в Україні. Площа земель, за якими вже були зареєстровані угоди купівлі-продажу, становила 174 466 га (кількість угод – 72 276).

До початку повномасштабного вторгнення у трійку лідерів за активністю ринку входили: Харківська область, на території якої було зареєстровано 7884 угоди, що охоплювали 27191 га, Кіровоградська область – 4 тис. угод (12607 га) та Херсонська область – 3577 угод (15102 га).

При цьому, за даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, за рік роботи ринку (з липня 2021 по липень 2022 року) в Україні було укладено 88 тисяч угод купівлі-продажу землі з загальною вартістю в понад 7 млрд грн. Причому Харківщина лідирувала як за розміром земельних площ, стосовно яких було укладено правочини (37,1 га), так і за кількістю правочинів (10,4 тис.).

Генеральний директор Українського клубу аграрного бізнесу (УКАБ) Роман Сластьон розповідає, що від початку повномасштабного вторгнення на українському ринку землі значно скоротилася кількість угод купівлі-продажу ділянок. Так, якщо до повномасштабного вторгнення щомісяця укладалось 10-15 тис. угод, то за останні півроку (з жовтня 2022 року по березень 2023 року) щомісяця на ринку в середньому укладається 3-5 тис. угод із продажу.

Для порівняння, за перші два місяці відкриття ринку (1 липня - 30 серпня 2021 року) в Україні було зареєстровано угод на 22,6 тис. га. Найбільш активною областю була Полтавська область, де було укладено угод, які охопили майже 2,7 тис. га (понад 0,12% від усієї площі с/г земель області).

Дослідник Агроцентру KSE Валентин Літвінов пояснює, що після 24 лютого 2022 року укладання договорів на ринку землі (окрім реєстрації свідоцтв про спадщину) в областях, що перебувають або перебували в зоні бойових дій, звісно, суттєво сповільнилось. Якщо у довоєнні місяці лідерами ринку землі були Харківська, Сумська, Полтавська, Вінницька та Київська області, то після повномасштабного вторгнення у пʼятірці лідерів перебувають: Дніпропетровська, Полтавська, Кіровоградська, Вінницька та Хмельницька області, де уклали договорів на половину (49,9 %) від усієї площі по країні.

Експерт додає, що загалом, за даними KSE, станом на кінець березня в Україні було зареєстровано орієнтовно 500 тис. різних угод. Більшу частину з них складає реєстрація свідоцтв про спадщину (67%), ще 27% – договори купівлі-продажу, решта – договори утримання, міни та дарування. При цьому, з 1 липня 2021 до кінця березня 2023 років на ринку землі громадяни зареєстровували 158 тис. угод купівлі-продажу, міни, дарування на площу понад 352 тис. га.

Повномасштабне вторгнення змінило не лише структуру, а й цінову динаміку ринку. Відтак, за даними KSE, станом на січень 2022 року середня медіанна ціна (ціна, при якій половина ділянок дешевша, а половина – дорожча) для проданих сільськогосподарських ділянок в України становила 50,203 грн. Тобто половина землевласників отримали більше за свою ділянку, а половина менше. При цьому, медіанна ціна ділянок, призначених для ведення особистого селянського господарства становила 30 тисяч гривень, а для ділянок, призначених для товарного с/г виробництва, – понад 104 тис. грн.

Найвищі ціни на ділянки для особистого селянського господарства були зафіксовані у Львівській, Одеській та Київській областях. У кожному з цих регіонів була зафіксована ціна понад 65 тис. грн. Найдорожчі ділянки для товарного с/г виробництва станом на січень 2022 року були продані у південних та східних областях країни.

Водночас, Мінагрополітики порахувало, що за рік функціонування ринку середня ціна за гектар в Україні зросла на 30% – до 37,9 тис. грн. І це в умовах повномасштабних бойових дій на певних територіях країни. Якщо ж подивитися на регіональні особливості, то найдорожча вартість відчуження ділянки була зафіксована у Львівській області – 216 812 грн (міністерство не уточнювало ні її розмір, ні її призначення). При цьому, загалом у трійку лідерів за вартістю відчуження землі за рік увійшли: Київська – 816,3 тис. грн, Харківська – 699,9 тис. грн та Полтавська області – 325,3 тис. грн.

Сластьон відмічає, що в умовах повномасштабного вторгнення середня ціна, номінована в гривні, залишилася майже на довоєнному рівні. Однак, з урахуванням інфляції та девальвації, середня ціна купівлі земельної ділянки після 24 лютого 2022 року фактично знизилася. Експерт наголошує, що у багатьох випадках ціна за ділянку залишається на рівні нормативної грошової оцінки, яка визначена законодавством нижньою межею при укладенні угод.

За даними Мінагрополітики, станом на 2 березня середня ціна 1 га землі в Україні була зафіксована на рівні 39 тис. грн. Такий показник отримано на основі 125 397 угод із продажу землі загальною площею в 284 483 га. При цьому, у лютому 2023 року гектар землі за договорами купівлі-продажу найвище оцінювався в Івано-Франківській області – 167,9 тис. грн, Львівській області – 128,1 тис. грн та Київській – 74,5 тис. грн.

Літвінов зауважує, що у питанні ціни варто відокремити операції купівлі-продажу землі, що стали доступні 1 липня 2021 року в рамках земельної реформи, й оренду комунальної та державної с/г землі на електронних аукціонах, що запустилася восени 2021 року. Середня ринкова вартість землі станом на кінець березня, за даними Держгеокадастру, становить 35 тис. грн за договорами купівлі-продажу. За період із 1 липня цей показник майже не змінився, ціна коливається в межах 35-43 тис. грн за гектар.

“Однак, з огляду на інфляцію, можна сказати, що ціна на ринку землі впала якраз на рівень інфляції, що становила 24,9% на кінець березня. Впала й середньомісячна капіталізація. У липні 2021 року українці витратили 166,7 млн грн на придбання землі, у серпні – 339 млн грн, у вересні – уже 553 млн. Пікового значення цифра досягла в грудні 2021 року, тоді українці інвестували в землю майже мільярд гривень лише за один місяць. Із початком вторгнення цей показник не перевищував 120 млн грн (за 15 днів березня 2023 українці інвестували 107 млн грн у купівлю землі)”, – каже експерт.

ПРО ЕФЕКТИВНІСТЬ ЕЛЕКТРОННИХ АУКЦІОНІВ

Важливим етапом земельної реформи в Україні стало впровадження електронних торгів у системі Prozorro.Продажі у жовтні 2021 році. У Мінагрополітики наголошують, що це дозволило забезпечити прозорість та конкурентність на ринку, особливо під час купівлі чи оренди державних або ж комунальних земельних ділянок.

Перший земельний аукціон у системі Prozorro.Продажі відбувся 7 жовтня 2021 року. А вже до липня 2022 року в системі було оголошено 5470 аукціонів з оренди та продажу, які охопили 27 290 га землі. При цьому, з березня 2022 року проведення аукціонів у системі було призупинене.

Земельні торги “повернулись” на Prozorro.Продажі тільки 19 листопада 2022 року. Водночас, продовжує діяти заборона на продаж державних та комунальних земель (заборона не стосується оренди). Продавати землю на електронних аукціонах можуть лише фізичні особи.

Відновлення електронних торгів вже під час дії воєнного стану дещо “активізувало” ринок землі. Таку думку висловив CEO Prozorro.Продажі Сергій Бут під час онлайн події “Посівна-2023: яка сільгоспземля буде на онлайн-аукціонах Prozorro.Продажі та з якими проблемами стикаються аграрії цього року”. Зокрема, він відмітив, що від початку 2023 року в системі відбулось 2,5 тис. успішних земельних аукціонів, учасниками яких стали 500 осіб. За його словами, земельні аукціони у системі є досить конкурентними та мають високий попит – середня кількість учасників становить 2,9. Загалом земельні аукціони залучають найбільше учасників у цілому серед усіх торгів у системі.

Бут розповів, що є аукціони, в яких беруть участь до 10 учасників, на таких торгах зростання ціни відбувається у 6 разів. На його думку, відновлення електронних торгів є дуже важливим фактором для роботи ринку, а результати вже проведених аукціонів демонструють їх успішність. Так лише у 2023 році від аукціонів надійшло у бюджет 250 млн грн.

Заступниця міністра аграрної політики та продовольства України Людмила Шемелинець під час заходу зазначила, що земельні електронні торги у Prozorro.Продажі вже принесли до бюджетів всіх рівнів 1 млрд грн. Вона наголосила на важливості е-аукціонів для забезпечення прозорості та відкритості передачі в оренду комунальних земель сільськогосподарського призначення. Яких, за даними Держгеокадстру, нараховується 3,5 млн га. Зокрема, станом на кінець березня у системі вже оголошено понад 600 е-аукціонів з оренди комунальних сільгоспземель площею майже 5 тисяч гектарів. При цьому на торгах з оренди таких ділянок середня конкуренція становить понад 3,4 учасника.

Загалом станом на кінець березня у системі було оголошено 1,5 тис. земельних аукціонів. Загальна стартова вартість цих торгів – майже 480 млн грн. Площа ділянок становить понад 34 тис. га.

За словами Літвінова, загалом середня тривалість оренди, що реалізована через аукціони Prozorro.Продажі, становить 9 років. Середня вартість оренди в Україні становить 4,5 тис. грн за га. Він зазначає, що за час війни вартість переходу права оренди також майже не змінилася, але змінилися регіони-лідери. Так само, як у випадку з купівлею-продажем землі, менше здають в оренду в регіонах, де відбувалися бої. Натомість на заході та в центрі ситуація порівняно стабільна.

ДРУГИЙ ЕТАП ЗЕМЕЛЬНОЇ РЕФОРМИ: ЧИ НА ЧАСІ?

З 1 січня 2024 року нас чекає наступний етап земельної реформи: ринок відкриють для юридичних осіб та збільшать розмір ділянки, які можна буде придбати “в одні руки” (до 10 тис. га). Ще перед стартом реформи питання продажу юридичним особам викликало великий суспільний резонанс. В умовах, коли величезні холдинги складають значну частину українського агросектору, противники земельної реформи висловлювали логічне побоювання: фермери та малі сільськогосподарські виробники не зможуть конкурувати з великими компаніями на торгах і врешті залишаться ні з чим, або й просто зникнуть.

Питання допуску до ринку підприємців знову виникло вже у контексті повномасштабного вторгнення. За нинішніх умов воно стає ще більш чутливим – чи доцільно під час воєнного стану (коли, наприклад, Публічна кадастрова карта Держгеокадастру та більшість реєстрів залишаються закритими) розпочинати цей етап, чи варто все ж дочекатися перемоги України?

Давайте розбиратися. Планувалося, що за перші два з половиною року існування ринку землю зможуть придбати всі фізичні особи, які цього забажають, а вже після цього на ринок зможуть вийти “великі гравці”. Але воєнний 2022 рік вніс свої корективи. Так, ринок не зупинився і продовжує функціонувати, проте активність на ньому впала в рази і надалі важко прогнозувати, що його очікує далі, чи готовий ринок до рішучого повороту в бік великих гравців?

“Це питання дискусійне”, – каже Сластьон. Дійсно, всі прогнози, розрахунки та плани по впровадженню земельної реформи будувалися без урахування повномасштабного вторгнення та стрімкого економічного падіння, яке воно принесло, а також того, що в Україні майже чверть сільськогосподарських земель стануть непридатними для ведення діяльності, перетворившись у “неліквід”. Навряд, чи хтось із вітчизняних реформаторів міг таке собі уявити.

Водночас, генеральний директор УКАБ вважає, що відкриття ринку для юридичних осіб не надто змінить нинішню ситуацію, адже юрособа однак “прив’язана” до певного кола фізичних осіб. На думку експерта, більш вагомим є збільшення ліміту володіння землею на одного громадянина України – “стеля” у 10 тис. га (наразі цей ліміт становить 100 га).

Літвінов підтверджує: “Питання відкриття доступу до ринку землі юрособам з 1 січня 2024 року було і є доволі гострим. Хоча відповідь на нього однозначна. Так, його варто відкрити для юросіб, навіть попри широкомасштабне вторгнення і несприятливу економічну ситуацію в країні”.

На думку експерта, другий етап реформи точно не розпочнеться враз, у всіх учасників буде час зрозуміти – що та як працює. Бо насамперед це наявна інфраструктура, система відносин між покупцями, продавцями, орендарями та громадами, а ще – взаємозвʼязок реєстрів та цифровізація.

“Компанії мають право інвестувати гроші в українську землю легально та прозоро, а українські землевласники – отримувати гідний прибуток. Крім того, це чіткий сигнал партнерам, що Україна не зупиниться в реформах”, – наголошує аналітик KSE.

Анастасія Кравченко, Київ