Земельний ринок під час війни: ніхто не скуповує землю за безцінь

Найбільше застережень та ризиків, на думку експертів, пов’язані з участю в роботі ринку юридичних осіб

Виповнилося чотири роки з часу ухвалення Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення», який дав старт реформуванню земельних відносин. Незважаючи на те, що зміни припали на пандемічні та воєнні роки, цю реформу вважають однією з найбільш успішних для нашої країни. Хоча і критиків відкриття ринку землі вистачає. Після відмови перенести – з огляду на війну – початок другого етапу реформи, що передбачає право купівлі сільгоспземель для юридичних осіб, критично налаштованих українців побільшало. Але це не псує загальних оцінок: попри побоювання, що передували початку продажів, які, нагадаємо, стартували 1 липня 2021-го, ринок землі в Україні набуває дедалі більш цивілізованих обрисів, а масового «обезземелення» наших співвітчизників не сталося.

ПАНДЕМІЯ ПЛЮС ВІЙНА: ЯК ГАРТУВАВСЯ РИНОК СІЛЬГОСПЗЕМЕЛЬ

Власне, ринок землі в Україні безпосередньо запрацював з 1 липня « пандемічного» 2021 року. Зважаючи на те, що після ухвалення рамкового закону 31 березня 2020-го минуло 15 місяців, часу на підготовку до старту реформи було вдосталь. Проте увесь цей період дискусії про доцільність відкриття вільного продажу сільськогосподарських земель не припинялися. Багато хто з наших співвітчизників вірив «жахалкам», що головне українське багатство, мовляв, розкуплять олігархи та іноземці – через підставних осіб.

«Безумовно, земельна реформа країні була потрібна. Але початкове її бачення, перші варіанти законопроєктів, що, зокрема, передбачали участь в українському ринку сільгоспземель іноземців, були помилковими. Й діалог, який тривав протягом 2019 року, пішов на користь. Адже Президент обрав «золоту середину», яка більш-менш влаштовувала усі зацікавлені сторони всередині країни», – згадує заступник голови Всеукраїнської аграрної ради Денис Марчук.

Тож до початку широкомасштабного російського вторгнення українці встигли продати трохи більше ніж 174 тисяч га сільгоспугідь. Тоді щомісяця укладали 10–15 тисяч угод купівлі-продажу. У перші місяці війни ці операції, зрозуміло, взагалі не здійснювалися. А от наприкінці 2022-го та у 2023 році щомісяця в середньому реєстрували від 3 до 5 тисяч таких угод.

Важливим етапом земельної реформи стало впровадження із жовтня 2021-го електронних торгів державними та комунальними землями у системі «Prozorro.Продажі». За оцінюваннями фахівців, це сприяло прозорості та конкурентності ринку. Із березня до листопада 2022-го такі аукціони за відомих причин не проводили.

За даними Мінагрополітики, загалом до початку 2024 року було продано лише 1% українських сільгоспземель. За два з половиною роки реформи середньозважена ціна на землю підвищилася на 10,4% – до 38,5 тис. грн за гектар. А капіталізація ринку зросла більш ніж на 115 млрд грн.

Чимало списів було зламано довкола старту з 1 січня 2024 року другого етапу земельної реформи, коли до операцій купівлі-продажу сільгоспземель допустили юридичних осіб, а квоти на придбання землі збільшили зі 100 га до 10 тис. га « в одні руки». Прибічники дотримання визначеного в мирний час графіка вважали, що вчасний початок нового етапу сприятиме зростанню вартості земельних ділянок та загалом підвищенню капіталізації вітчизняного земельного ринку. Противники ж, які наполягали на перенесенні цього етапу «на після війни», застерігали від масового скуповування селянських наділів великими агрохолдингами, конкурувати з якими дрібні фермери не зможуть. Тож «земельна гра», мовляв, вестиметься в одні ворота. Але поки що ні того, ні іншого не сталося: земля кардинально не подорожчала, великі гравці масово не витіснили фермерів із раніше орендованих ними ділянок.

Нагадаємо, що другий етап реформи супроводжується визначеними на законодавчому рівні запобіжниками, поміж яких – заборона продажу комунальної та державної землі, заборона на продаж і придбання землі іноземцями, регулювання мінімальної ціни купівлі сільськогосподарських земель, яка має бути не нижчою від нормативної грошової оцінки.

За висновками аналітиків Центру досліджень продовольства та землекористування при Київській школі економіки («KSE Агроцентр»), обсяг ринку сільгоспземель з початку 2024 року стабільно (але не аномально, чого побоювалися прибічники відтермінування другого етапу реформи) зростає. У лютому цього року він був найбільшим від початку повномасштабної агресії Росії проти України, на 50% перевищуючи січневі показники. Частка участі юридичних осіб у ринку зросла до 15,8% проти 10,3% у січні. Але про масове скуповування землі юридичними особами, як і раніше, не йдеться.

«У лютому 2024 року було укладено 9,6 тис. угод купівлі-продажу земель сукупним обсягом 22 тис. га, що на 50% більше, ніж у січні. Попередній максимум обсягів купівлі-продажу сільгоспземель після початку повномасштабного вторгнення був зафіксований у грудні 2023 року, коли уклали 8,2 тис. угод сукупним обсягом 19,8 тис. га», – йдеться в аналітичному огляді ринку земель в Україні, який підготував «KSE Агроцентр» спільно з Програмою USAID з аграрного та сільського розвитку (АГРО).

Лідерами ринку земель у 2024-му є Полтавщина (на кінець лютого – 3,7 тис. га), Дніпропетровщина (2,7 тис. га) та Кіровоградщина (2 тис. га).

З моменту відкриття ринку земель для юридичних осіб правом купівлі сільськогосподарської землі скористалися 266 компаній.

«Переважна більшість земель, придбаних юридичними особами за перші два місяці 2024 року, – це колишні підмораторні землі. 40% від сукупної площі ділянок, проданих з початку року, розташовані у Полтавській області. До трійки регіонів-лідерів за активністю юросіб входять прифронтові Сумська (10%) та Харківська (7%) області», – йдеться в огляді.

Ціни купівлі-продажу сільськогосподарських земель є стабільними. Тобто ні їх різкого зростання через вищу купівельну спроможність юросіб порівняно із фермерами, ні скуповування землі за безцінь немає. Середньозважена ціна гектара в лютому становила 41,6 тис. грн проти 41,7 тис. грн/га у січні, середньозважена ціна гектара земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва становила 42,5 тис. грн (проти 42,2 тис. грн).

Водночас аналітики справді помічають, що вартість землі, придбаної юридичними особами, дещо вища, ніж в угодах, які уклали покупці-фермери.

«Це може свідчити або про те, що юрособи готові платити вищу ціну за сільськогосподарські землі, або вони більш мотивовані відображати реальну ціну угоди в офіційних документах замість зазначення мінімально допустимої ціни з доплатою різниці в готівковій формі», – вважає експерт «KSE Агроцентр», дослідник проєкту «Земля незламності» Роман Нейтер.

За даними офіційного вебпорталу Міністерства фінансів України «OpenBudget», у січні 2024 року завдяки обігу та використанню сільгоспземель до бюджетів громад надійшло 3,3 млрд грн. Порівняно із січнем минулого року такі доходи зросли на понад 0,5 млрд грн.

«Одним із факторів, які призвели до зростання, є індексація нормативної грошової оцінки земель на 5,1%, що забезпечило вищі відрахування за єдиним та земельним податками, а також за мінімальним податковим зобов’язанням. Оренда комунальних сільськогосподарських земель приносить громадам найбільше доходів з-поміж податків, пов’язаних із землею. Зокрема, у січні сукупна сума орендних платежів сягнула 1,6 млрд грн, становлячи майже половину бюджетних надходжень громад від обігу та використання сільгоспземель», – констатував експерт «KSE Агроцентр» Ігор Піддубний.

РОЗВИТОК ЗЕМЕЛЬНИХ ВІДНОСИН В УКРАЇНІ: ПЕРЕСПЕКТИВИ ТА РИЗИКИ

Загалом, за даними «KSE Агроцентр», сукупні обсяги ринку земель з моменту його відкриття у липні 2021 року сягнули 209,6 тис. транзакцій, площа реалізованої землі – 466,8 тис. га. Тобто в обігу на кінець лютого цього року перебувало 1,13% від усього обсягу сільгоспземель в Україні. Цілком очевидно, що масового скуповування української землі не було. Надалі ж усе залежатиме від інтенсивності експансії на ринок покупців землі – юридичних осіб.

«Важливо зазначити, що ринок землі в Україні все ще перебуває на стадії становлення. Пандемія COVID-19 та війна суттєво вплинули на його розвиток. Після закінчення війни очікується відновлення активності на ринку, але його остаточна структура та особливості функціонування залежатимуть від багатьох факторів», – наголошує в коментарі Укрінформу координатор земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігор Лісецький.

За словами експерта, нині ще зарано оцінювати другий етап реформи.

Мовляв, процес є складним та багатогранним, а розв’язання усіх проблем потребує часу та значних зусиль. Лісецький нагадує, що досі залишаються невирішеними питання оподаткування купівлі-продажу земельних ділянок. Також зберігаються ризики рейдерського захоплення землі.

Денис Марчук у коментарі Укрінформу нагадав про ще одне важливе завдання для урядовців та парламентаріїв: унормування питань консолідації землі.

«Дуже часто на великих земельних масивах люди виділяють свої земельні паї в натурі. Це створює додаткові проблеми під час обробітку таких масивів. Ці «клаптики» дуже заважають роботі техніки, уповільнюють її. Проблему треба якнайшвидше розв’язувати на законодавчому рівні», – пояснює заступник голови ВАР.

Водночас, з огляду на складний фінансовий стан багатьох аграріїв, які наразі не спроможні конкурувати з великими компаніями, а також на мобілізацію багатьох потенційних покупців, Марчук пропонує принаймні до закінчення війни відмовитися від норми про продаж до 10 тис. гектарів в одні руки, обмежившись показником у 100 гектарів. «Тому ми разом із багатьма іншими галузевими асоціаціями, громадськими організаціями, тисячами фермерів і наполягали на відтермінуванні другого етапу реформи. Відповідна петиція на сайті Президента швидко набрала необхідну кількість голосів», – нагадав Денис Марчук.

Натомість на користь участі юросіб в операціях на земельному ринку – очікуване зростання фінансових показників. За оцінюваннями експертів «KSE Агроцентр», лібералізація ринку землі сільськогосподарського призначення та підвищення його прозорості можуть принести до бюджету найближчим часом 35 млрд дол. та сприятиме поступовому зростанню цін на сільськогосподарські землі додатково на 40%. Отже, прогнозується, що ринок землі сільськогосподарського призначення зросте майже до 50 млрд дол., а обсяг фінансування під заставу землі може сягнути 17,5 млрд дол.

Владислав Обух, Київ