Віктор Вишньов, генеральний директор ДП “СЕТАМ”

Державне підприємство «СЕТАМ» та Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру на майданчику OpenMarket.Land у пілотному режимі провели більше тисячі (а точніше, 1037) успішних електронних земельних аукціонів на загальну площу 42 тис. га та на суму 79,2 млн грн.! За даними аналітиків СЕТАМ, використання інструменту електронних торгів збільшило вартість оренди землі до 23% від нормативної грошової оцінки активів. У розмові з кореспондентом Укрінформ генеральний директор ДП “СЕТАМ” Віктор Вишньов впевнено заявляє, що земельні аукціони повністю виправдали себе і довели свою ефективність у такій чутливій для України сфері як земельна. За його словами, про корупційні схеми “земля за безцінь” в Україні тепер можна забути.

- Трохи менше року тому ви запустили платформу OpenMarket.Land у пілотному режимі. А сьогодні вже доповідаєте про її цілковиту ефективність. Може, час переходити до «промислової експлуатації»?

- Насправді технологія вже  працює, по суті, в режимі «промислової експлуатації». Пілотним проект залишається виключно в нормативній площині. Адже вітчизняний Земельний кодекс, що морально застарів, досі не містить положень про електронні земельні аукціони. В документі йдеться про проведення традиційних публічних аукціонів, процедура яких досить зарегламентована — вхідні квитки до аукціонного залу, ведучий, удари гонгу і т.д. Нашим розробникам вдалося налаштувати платформу OpenMarket.Land — як електронну версію традиційних торгів, повністю у відповідності до цих вимог.  Так, учасники, які допущені до торгів,  реєструючись, отримують в електронній формі свій “вхідний квиток” на аукціон. Також є звуковий сигнал про завершення торгів - такий собі електронний гонг. До речі, електронний гонг був чи не найскладнішою технологічною деталлю — айтішникам досить проблематично було забезпечити синхронізацію звукового сигналу у всіх учасників, що знаходяться територіально в різних місцях по той бік екрану. Змогли навіть реалізувати вимогу про те, щоб робити ставки шляхом підняття табличок з номером учасника, оберненим обличчям до залу. Аукціонний зал для учасника — це фактично простір перед екраном його монітору. Ставки, які роблять учасники, одразу висвічуються на моніторі, тобто в електронній формі ми зробили все відповідно до вимог чинного законодавства.

Пілотний проект було запроваджено влітку 2018 року, а практична реалізація почалася починаючи з середини вересня 2018 року і вже в середині жовтня перші аукціони успішно відбулися. На сьогодні ми провели на платформі вже понад 1000 аукціонів і в жодному випадку збоїв чи зловживань не було. Цьому сприяло використання технології блокчейн, яка не дає можливості маніпулювати інформацією та процедурою під час торгів (детальніше про це в попередньому інтерв’ю — ТУТ).

- Розкажіть докладніше про результати, які вдалося досягти за цей період.

- Ми суттєво перевершили результати, яких досягав Держгеокадастр при проведенні традиційних публічних торгів (земельні аукціони вже самі по собі  були великим кроком вперед, адже дозволяли відійти від практики, коли угоди про оренду укладалися непрозоро за мізерні 3-5% від нормативної грошової оцінки). Публічні аукціони Держгеокадастру дозволили підняти ціну до 8-10%. А от після запровадження електронних торгів ми вже маємо в середньому 23% від нормативної грошової оцінки землі, тобто, вартість оренди землі зросла майже в три рази.

За весь час від початку проведення електронних аукціонів при початковій вартості у 28 млн грн  ми реалізували права оренди на суму 79 млн грн. В результаті органи місцевого самоврядування, зокрема, й новостворені об’єднані територіальні громади (ОТГ) отримали в своє розпорядження додатково 51 млн грн. Як відомо, на сьогодні держава передала в комунальну власність тергромадам більше 1,5 млн га. І зараз стоїть питання, як максимально ефективно ними розпорядитися, адже для деяких ОТГ земля — це єдине джерело наповнення бюджету.

На жаль, багатьох представників ОТГ лякає той факт, що в Земельному кодексі досі немає чіткої норми про електронні торги. Але повторюсь, наші технічні можливості дозволять виконати усі вимоги закону. Тому закликаємо всіх не боятися і виставляти землі на електронні торги - досвід 1000 успішних аукціонів вже показав, що інструмент працює надійно і ефективно. По деяких кейсах, наприклад, орендна плата навіть перевищила нормативно-грошову оцінку землі. Найбільше усього було виставлено земельних ділянок на Одещині - 175 (загальна площа 4016 га). Найдорожче було реалізовано оренду ріллі на 7 років у Кіровоградській області (Добровеличківський район, Тишківська сільська рада) площею 150 га за 1 905 059 грн. При тому що, стартова ціна становила усього 411 015 грн. Тобто,  підйом ціни склав - 363 %! Якраз у останньому випадку власники землі, які хотіли провести торги, навіть приїжджали до нас в офіс разом з представниками Всеукраїнської аграрної ради (ВАР).  Також були цікаві торги по Житомирщині. При початковій вартості - 80 тис. грн, аукціон фінішував на позначці в понад 500 тис грн. Іншими словами, якщо трапляються дуже цікаві активи, то за них точиться велика боротьба і люди готові піднімати ціну в декілька разів.

- Яка середня кількість учасників на земельних торгах і чи є потенціал для збільшення конкуренції?

- В середньому 3-5 учасників. Хоча буває і понад 10 учасників торгів. Можливо, це ще не так багато, як би хотілося, але чим більше людей буде користуватися електронними земельними торгами, тим більша буде довіра до них і, відповідно, конкуренція. Зі свого боку ми зробили все, щоб виправдати довіру. В OpenMarket.Land можна легко відслідковувати аукціони за будь-яким параметром - вартість, географія, статус, і т.д. І до того система максимально спрощує бюрократичні процедури (заявка подається онлайн, підписується цифровим підписом, документи скануються і легко завантажуються в систему). Єдина проблема — це якість інтернету на місцях. Але й вона вирішується, якщо подбати заздалегідь.

Було б добре, якби переможці одразу після торгів отримували ще й готові     витяги з Держреєстру прав на нерухоме майно — є така ідея прибрати зайві логістичні витрати для учасників. Для цього потрібна акредитація наших обласних філій в якості державних реєстраторів. Однак, поки що закон це забороняє. Але права реєстратора має наш центральний офіс в Києві. 

Сьогодні ми реалізуємо різні види прав оренди на державну та комунальну землю будь-якого призначення і на будь-який термін. Державний земельний кадастр (ДЗК) передбачає право оренди стандартно на 7 років, але в цілому ніхто не обмежує власників у виставленні інших строків - як у більшу, так і в меншу сторони. Власне, ми після детального аналізу “пілоту” будемо рекомендувати дещо змінити підходи в земельній сфері. Бо, якщо говорити, наприклад, про оренду земель на півдні України, які для підвищення  дохідності потребують додаткових капіталовкладень на системи зрошення,  чи на півночі, де необхідна меліорація, то така земля потребує і більших строків оренди для виробника.

Взагалі, оренда комунальних та державних земель - це перший крок. Ми розраховуємо, що рано чи пізно завершиться дія мораторію на продаж сільгоспземель, і тоді електронні аукціони запрацюють на повну.

- Тобто, можна констатувати, що інструмент для здійснення продажу сільськогосподарських земель, вже є - не вистачає лише політичної волі...

- Так, інструмент продажу технічно відпрацьовано. Сьогодні у нас земельні аукціони йдуть без зупинки - щоденно відбувається близько сотні торгів.

- Скільки приблизно може коштувати гектар української землі за досвідом ваших аукціонів?

- Дуже складне питання. Середньої вартості поки що не можна вивести. Оскільки, по-перше, йдеться про право оренди, а не право власності. По-друге, усе залежить від розміру земельного масиву. За нашими даними, найкраще і вигідніше продаються масиви 30-40 га, а ще краще коли одразу виставляється на торги 200-300 га. На таких ділянках вже є можливість розгортати технічну базу для бізнесу, комунікації та інше. А, по-третє, якість землі. На торги ж може виставлятися будь-яка земля - як солончаки, так і родючі чорноземи. До того ж вартість землі може залежати ще й від строку оренди — чим вона триваліша, тим ціна за гектар вища.

- А фізичні особи сьогодні можуть через вашу систему здавати в оренду, наприклад, свої паї?

- Теоретично можуть. Але практично, чи буде вигідно це власнику паю? На сьогодні окремі паї не настільки цікаві для фермерів. А от об’єднані пули паїв — зовсім інша річ.  Бувають випадки, коли в одному селі, наприклад, працюють орендарі-конкуренти, то в такому випадку селянам є резон об’єднуватися і виставляти на торги свої паї.

- А який масштаб торгів в принципі може обслуговувати OpenMarket.Land? Є якісь обмеження?

- Кількість торгів необмежена. Питання лише в тому, наскільки будуть підготовлені лоти, що їх виставляють власники спільно з землевпорядними організаціями, які готують технічну документація.  Теоретично система готова за тиждень виставити на торги всі землі, які є в Україні. Але цього ніколи, звісно, не станеться через постійний рух договірних відносин  - у когось строк оренди закінчується, хтось його поновлює.

Так само буде і з продажем права власності на сільськогосподарські землі у разі відміни мораторію. Як тільки стануть остаточно відомі принципи ринку землі, функціонал OpenMarket.Land буде відповідно скориговано. Наприклад, якщо депутати приймуть обмеження продажу землі іноземцям, то ми просто виключимо доступ нерезидентів до торгів ще на етапі реєстрації учасників. Або якщо приймуть, наприклад, обмеження по кількості гектарів “в одні руки”, то будемо підтягувати інформацію з держреєстрів, де це можна одразу перевірити. Технічно це не складно. В будь-якому випадку електронні торги не дадуть можливості для шахрайства і продажу землі за безцінь.

- Хто і як перевіряє виставлені на торги лоти на предмет обтяжень?

- Це робить Держгеокадастр. У торгах правами на державну землю задіяні три рівні: власник-ініціатор (замовник торгів) - обласний відділ Держгеокадастру (облзем) та виконавець торгів - землевпорядна організація, яка готує всю необхідну документацію та вносить інформацію в систему. А OpenMarket.Land є виключно платформою, яка забезпечує проведення процедури торгів. Тому жодних впливів на внесення інформації чи допуск до торгів ми не здійснюємо. Землевпорядники вносять інформацію в систему в режимі чернетки. Після цього ця чернетка потрапляє на перевірку в облзем. Там перевіряють, і в разі відсутності зауважень, погоджують виставлення лота — тільки після цього система публікує інформацію на широкий загал. Інформація знаходиться в системі не менше ніж 30 днів - всі можуть ознайомитися і подати заявки.

Аналогічна процедура і для комунальної землі, з тією лише різницею, що ініціатором виступає уповноважений загальними зборами голова ОТГ.

- Ви згадували, що торги відбуваються за технологію блокчейн. Але якщо минулого року Ви розповідали, що фіксуєте в блокчейні лише зроблені учасниками торгів ставки, а іншу інформацію - як от статус торгів - ще ні, то чи в земельних торгах просунулися далі в цьому питанні?

- Ні, ще не просунулися. На земельних аукціонах ми також прописуємо в блокчейні лише ставки. Вся інша інформація в ньому теж фіксується, але не виводиться на перевірку. Ми ще працюємо над цим питанням - намагаємось не ускладнювати людям користування технологією.

- За що найбільше критикують земельні аукціони?

- Зазвичай, претензії стосуються технічних питань. Буквально на днях була скарга від великої компанії, яку начебто не допустили до торгів. Насправді виявилося, що заявники не завантажили усі необхідні документи. Коли ж їх  попросили доопрацювати пакет, ті виконали, але в останній момент не натисли кнопку “відправити”. Тобто, самі ж помилилися! Але гаму спочатку було багато. Тож, як бачимо такі помилки можуть виникати. І вони, на жаль, можуть нести негативний зворотній зв’язок. Насправді потрібно максимально чітко виконувати всі інструкції — вони не такі вже й складні. Ми постійно проводимо презентації і консультації у місцевих філіях і через колл-центр. Навіть готові приймати бажаючих у нашому офісі. Я особисто багато їжджу по регіонах, зустрічаюсь з людьми і відповідаю на питання.

Також невдоволення може викликати той факт, що недоброчесні користувачі колись мали можливість отримували землю в користування за сміхотворними цінами, а тепер ми стартуємо з 8% і доводимо до 23% і тому деяким може це не подобатися. Але нас їх обурення мало стосується, бо всі процедури в електронних торгах максимально чесні. І коли одного разу під нашим черговим звітом у фейсбуці хтось із землевпорядників написав: “Ваш пілотний  проект — це найкраще, що взагалі могло статися в земельній сфері”, було дуже приємно це чути. Значить, ми на правильному шляху.

Оксана Поліщук, Київ

Фото: Олена Худякова, Укрінформ