Криза валютних платежів за іпотекою: хто винен і що робити

У Національному банку радять фінустановам і позичальникам уже зараз готуватися до скасування мораторію на стягнення житла за борги за договорами валютної іпотеки. Й натякають: продовження заборони на відчуження заставного майна після 21 квітня 2021 року не буде. Відповідно, частина громадян, котрі не захочуть домовлятися про реструктуризацію заборгованості, можуть втратити житло. Водночас запропоновані (зокрема, Кодексом України з процедур банкрутства, який набрав чинності рік тому) схеми реструктуризації багатьох позичальників не влаштовують. Вони вимагають ухвалити закон, який би передбачав більш вигідні умови перегляду розмірів і графіків виплат. Про полегшені умови обслуговування колись взятих у валюті кредитів, в принципі, можна домовитися з банками й зараз. Але, як свідчить практика, рідко яка із банківських структур готова іти назустріч клієнтам. Що вже й казати про фінустанови (по-суті колекторські структури), які спеціально наймаються банками для “вибивання боргів” чи самі викупили проблемну заборгованість. Громадські об’єднання позичальників також вимагають покінчити з колекторським свавіллям, адже вітчизняні законодавці й досі не унормували відповідну діяльність.

З іншого боку, і повністю прощати борги усім “валютним” позичальникам не можна. Це буде несправедливо – хоча б з огляду на те, що сотні тисяч наших співвітчизників, які позичали у гривні, продовжують платити за іпотеку у повному обсязі. А багато із тих, хто більш тверезо оцінював свої можливості й не ризикнув брати кредит, і досі не вирішили свого “житлового питання”...  Словом, тягнути далі вже нікуди. Маємо пів року для урегулювання ситуації. Інакше... дехто навіть каже про ймовірний “соціальний вибух”.

Шість “втрачених років”: збитки для банків і життєві трагедії для позичальників

Мораторій на конфіскацію житла боржників запровадили у буремному 2014-му. У парламенті необхідність такого кроку пояснювали російською агресією, економічною кризою і девальвацією гривні. Адже багато українців вже не могли платити за валютними іпотечними кредитами, взятими до 2012 року (відтоді іпотечне і споживче кредитування в Україні дозволене лише у гривні). Тому банкам і заборонили стягувати заставне майно: квартири й будинки. Мова, передовсім, про заборону примусового позбавлення позичальників їхнього єдиного житла, яке є заставою за кредитом.

Планувалося, що захід буде тимчасовим – урядові дали два тижні для підготовки законопроєкту про реструктуризацію заборгованості на вигідних для банків і позичальників умовах. Утім, в українських реаліях “тимчасове” часто перетворюється на “законодавчий довгобуд”. Коли влада іде по лінії найменшого спротиву – не розв’язуючи проблему, а відкладаючи вирішення питання “на потім”. Як наслідок – маємо шість років бездіяльності і людських трагедій. Адже, незважаючи на дію мораторію, чимало позичальників уже втратили своє житло (або через свавілля колекторів, або й через ”законні” судові рішення, коли людям не вдавалося довести, що заставлена у банку нерухомість – їхнє єдине житло). Багато хто продовжує судитися.

Натомість чимало позичальників, котрих “пронесло”, розраховуючи, що мораторій продовжуватимуть безкінечно, взагалі перестали платити щось банкам. А це – неабияка шкода для банківської системи. І для суспільства загалом. Такий собі “закон сполучених посудин”. Накопичення кредитів, які взагалі не обслуговуються позичальниками, негативно вплинуло на платоспроможність і рентабельність банків.

“Адже мораторій – це не автоматичне прощення боргу за іпотекою, він просто робить неможливим стягнення застави за кредитом, а отже лише заморожує проблему на роки. Тим самим фактично дозволяє позичальникам ігнорувати умови кредитних договорів та робить неможливим повернення банками виданого кредиту”, – пояснює головний економіст Управління аналізу системних ризиків Департаменту фінансової стабільності НБУ Альона Шмигель. Тобто, знаючи, що за порушення умов угоди “нічого не буде”, платити за позикою припинили навіть ті, на чиєму фінансовому становищі криза майже не позначилася. Зокрема, і позичальники, котрі роками заробляють на іпотечній нерухомості, здаючи її в оренду.

Напіввихід, який не всіх влаштовує

Здавалося б, рік тому “крига скресла”: у жовтні 2019-го набрав чинності Кодекс України із процедур банкрутства. Документом передбачено механізм реструктуризації валютних кредитів. Домовитися про “мирову” кредитори та позичальники повинні були до жовтня 2020 року. І вже цієї середи, 21 жовтня, мала б спливти дія мораторію на відчуження нерухомості у валютних боржників, якщо вони живуть у заставній квартирі (будинку) та не мають іншого житла.

Утім, парламентаріям вдалося “двома заходами” відтермінувати час “Ч”. 16 липня ВР ухвалила закон, яким хотіли продовжити мораторій до 1 січня 2022 року, до ухвалення законодавства щодо процедури реструктуризації боргів за кредитами в іноземній валюті. Утім, президент його ветував. Мотивуючи це тим, що деякі положення документа не узгоджувалися із Конституцією і законами України. Поміж іншого, йдеться і про те, що механізми реструктуризації боргів вже передбачені Кодексом із питань банкрутства. Тому 16 вересня парламент ухвалив новий варіант законопроєкту №3640 про продовження мораторію лише на пів року – до 21 квітня 2021-го. Цього разу президент підписав закон і той набрав чинності. Мораторій передбачає заборону на примусове стягнення майна, якщо воно використовується як місце постійного проживання позичальника або є об'єктом незавершеного житлового будівництва. При цьому заборона діє, якщо загальна площа такої нерухомості не перевищує 140 квадратних метрів для квартири і 250 “квадратів” – для житлових будинків.

Розв’язання проблеми валютної заборгованості: погляд з різних берегів “іпотечної річки”

За даними НБУ, обсяги проблемних кредитів в іноземній валюті станом на 1 липня перевищили 42 мільярди гривень. Найбільше українці заборгували за іпотеку “Альфа-Банку” (13,4 млрд грн), “ПриватБанку” (12,8 млрд), “Універсал Банку” (2,3 млрд), “ОТП Банку” і “Укргазбанку” (по 2,2 млрд), “Сбербанку” (1,7 млрд), “Ощадбанку” та “Укрексімбанку” (по 1,6 млрд грн). Загалом ідеться про укладені переважно у 2007-2008 роках 44 тисячі іпотечних договорів.

1. Хто винен?

Експерти кажуть про спільну відповідальність комерційних фінустанов, Національного банку і позичальників за ситуацію, що склалася. Беручи кредити у валюті в період пікової вартості нерухомості, люди переоцінювали власні фінансові можливості і недооцінювали ймовірні ризики. Навіть – не пов’язані із “несподіваними” фінансовими кризами 2008-2009 і 2014-2015 років. Натомість банки в гонитві за клієнтами не інформували належним чином про усі ризики. Більше того, активно рекламували іпотечні програми, іноді небезпечно послаблюючи вимоги до позичальників. Це був для них швидкий і легкий спосіб заробітку. А тодішнє керівництво Нацбанку заплющувало очі на те, що комерційні банки порушували норми фінансової стабільності, не оцінювало структури боргів і не впроваджувало жодних логічних за таких обставин обмежень. Якби так сталося, проблема валютної іпотеки не була б для України такою гострою. Хоча повністю уникнути її, певно, і не вдалося б.

Але зараз маємо забути про “умовний спосіб” і думати, що реально зробити тепер.

За висновками фахівців – важливо забезпечити можливість реструктуризувати і часткового списати борги. З огляду на ситуацію, що кардинально змінилася. По-перше вартість української нерухомості (у доларовому еквіваленті) нині набагато нижча, ніж тоді, коли оформляли більшість іпотечних кредитних договорів у валюті. По-друге, кредитні відсотки тоді і зараз – “небо й земля”. Якщо усе це врахувати, то виявиться, що деякі позичальники вже й так сплатили кредиторам набагато більше, ніж коштує їхнє житло. І це обов’язково мають враховувати під час переговорів щодо реструктуризації.

2. Що робити?

Саме тому в НБУ переконані: “Банкам і позичальникам не варто чекати ще пів року. Вже зараз варто повторити спроби провести перемовини з позичальниками та знайти прийнятне для обох сторін рішення. Дія мораторію жодним чином не заважає реструктуризації. Та й боржникам за валютною іпотекою не варто готуватись до масового виселення. Як показує досвід, банки вважають стягнення застави надзвичайним заходом і, по можливості, намагаються врегулювати проблеми у мирний спосіб”, – наголошує представниця Нацбанку Альона Шмигель.

Експерти пояснюють: масово відбираючи у боржників житло, банки стануть власниками значних обсягів нерухомості, якою потрібно управляти. А це – невластива їм функція. Отже, фінустанови поспішатимуть продати заставлене колись і відібране (потенційно) у майбутньому майно. Це призведе до дестабілізації ринку нерухомості й обвалу цін. За таких умов банки зможуть повернути лише невелику частину заборгованості. Таким чином, втратять усі: люди залишаться без житла, банки – без частини своїх грошей, держава отримає ще одне вогнище соціальної напруженості. Тож усім вигідніше домовлятися про реструктуризацію – із чітко визначеними термінами та розмірами платежів.

3. Що пропонують?

Кодексом про процедури банкрутства передбачені так би мовити “базові” умови такої реструктуризації. Кредитну заборгованість пропонують конвертувати у гривні за курсом НБУ на день відкриття справи про неплатоспроможність позичальника. Останній має погасити не всю взяту колись суму, а 100% від ринкової вартості заставленої квартири чи будинку. Цю вартість має визначати оцінювач, обраний кредитором. Із цим пунктом, до речі, не погоджуються багато позичальників, побоюючись зловживань “на користь” фінустанов. Якщо загальна площа квартири не перевищує 60 “квадратів” (або не більше 13,6 квадратних метрів житлової площі на кожного члена сім'ї боржника) чи загальна площа житлового будинку не перевищує 120 м2, відсоткова ставка встановлюється на рівні українського індексу ставок за 12-місячними депозитами фізичних осіб (UIRD), збільшеному на 1 відсотковий пункт. План реструктуризації укладається на 15 років, якщо інше не погоджено сторонами.

Якщо ж площа нерухомості більша, ставка за планом реструктуризації встановлюється на рівні індексу UIRD, збільшеному на 3 відсоткові пункти, а план реструктуризації укладається лише на 10 років.

У прес-службі Нацбанку уточнили, що згідно із Кодексом, власники валютної іпотеки зможуть отримати пільгові умови погашення кредитів в разі, якщо це – їхнє єдине житло. І такий підхід теж не влаштовує позичальників. Вони хочуть, щоб пільгові умови поширювалися на усю придбану у кредит нерухомість.

4. Чому це не всіх влаштовує?

Люди вимагають списання частини тіла кредитів у розмірі сплачених раніше сум за користування позиками. І, звісно ж, хочуть нижчих кредитних ставок. Позичальники переконують: більшість із них вже давно сплатили справедливу ціну за придбану нерухомість, а намагання “взяти щось зверху” – чергова шахрайська схема.

“Проблема, яка з особливою гостротою спливла на поверхню 6 років тому і яка в буквальному сенсі увесь цей час кошмарить сім'ї позичальників та їхніх поручителів, яка перетворила на пекло життя законослухняних українців, незважаючи на нескінченні обговорення і суперечки в кабінетах вищих чиновників, так і не знайшла остаточного вирішення. У кількох каденцій народних депутатів і у двох українських президентів була величезна кількість можливостей поставити справедливу крапку в цьому питанні, зняти ярмо із ший співвітчизників. Але замість того, щоб простягнути своїм громадянам руку допомоги, вони тільки затягували кредитну петлю на наших шиях”, – йдеться у відозві ГО “Правдива країна” – засновника руху “Кредитний майдан”. Запропонований Кодексом з питань банкрутства механізм реструктуризації вважають несправедливим і вкрай заплутаним. “За час, доки існує Кодекс, наша компанія подала 10 заяв, 9 з яких нам повернули на доопрацювання. До того ж, у різних випадках суди посилались на різні вимоги щодо оформлення. Тобто, процедура настільки складна, що самі суди не розуміють, як мають бути оформлені документи, – наголошує СЕО в Avramenko Group Ярослава Авраменко. – Без допомоги адвокатів, податківців та фінансистів фізична особа не в змозі пройти процедуру банкрутства самостійно. Я кандидат юридичних наук і займаюся цим вже 18 років. Та й мені, щоб розібратися в декларації, потрібно було запрошувати колишніх податківців...”.

Тому ще одна із вимог – спростити процедуру банкрутства. До цього, за словами пані Авраменко, скасовувати мораторій на відчуження заставного майна не можна. І в парламенті вже працює робоча група на чолі із нардепом Тарасом Тарасенком, яка готує необхідні зміни до Кодексу з процедур банкрутства. Активісти “Кредитного майдану” вважають, що лише після удосконалення законодавства можна буде говорити про те, що Україна наблизилася до розв’язання проблеми валютної іпотеки.

Експерти ж додають: скасуванню мораторію мають передувати перемовини між представниками позичальників та банківської спільноти щодо додаткового дисконту позичальникам, які не в змозі обслуговувати кредит на умовах, передбачених реструктуризацією.

Натомість в НБУ переконані: запропоновані умови реструктуризації й без того є справедливими і оптимальними для обох сторін. Адже передбачають “прощення” частини боргу та скасування будь-яких штрафів або пені (а це – десятки і навіть сотні тисяч гривень за кожним договором). А залишок кредиту погашатиметься виключно в розмірі ринкової вартості житла!

“Якщо в історії мораторію нарешті вдасться поставити крапку, наслідки будуть сприятливими не лише для банків. Вищий рівень захисту прав дозволить банкам активніше кредитувати та знизити ставки за іпотечними кредитами. Щойно вдасться позбавитись обтяжливого спадку проблемної іпотеки, банки нарешті зможуть дати їй другий шанс”, – підсумовує Альона Шмигель. Тобто, свою житлову проблему через отримання дешевих (порівняно) кредитів зможуть розв’язати і сотні тисяч інших українців.

Владислав Обух, Київ