Житло і авто в лізинг: переваги й недоліки

Президент Володимир Зеленський підписав нову редакцію закону “Про фінансовий лізинг”. Документ набере чинності за три місяці після оприлюднення в офіційні пресі. Вочевидь, “для зручності” дію оновлених правил (попередню редакцію лізингового закону затвердили ще 2004 року) приурочать до 1 липня. Що ж зміниться з другого півріччя в цій сфері? Чи обмежуються новації лише “осучасненням” та приведенням до єдиного знаменника галузевої термінології, як це, поміж іншого, ставили за мету розробники? Чи передбачає реальні полегшення для потенційних споживачів лізингових послуг, які скористалися можливістю придбати дороговартісні товари – нерухомість, устаткування, автомобілі тощо, – за допомогою механізму "на виплату". Адже вигода очевидна, людина одразу ж користується потрібною річчю для власних потреб чи для бізнесу й паралельно сплачує лізингодавцеві її вартість. Звісно ж, із комісійною винагородою. Тож питання, а наскільки вигідний новий закон усім сторонам лізингової угоди?

Ще один спосіб знайти гроші на основні засоби

Документ орієнтований, передовсім, на технологічне й технічне оновлення вітчизняного виробничого бізнесу. А також передбачає низку стимулів для відкриття в Україні нових лізингових структур, кількість яких останніми роками перманентно скорочувалася, переважно через недосконалість нормативного та законодавчого регулювання. Глобально – це одна з причин обмеження для України можливостей залучення іноземного капіталу й досвіду міжнародних ринків, де лізинг активно розвивається. Принаймні, так пояснюють необхідність оновлення законодавчої бази автори запропонованих змін.

Вони розраховують: закон удосконалить інструменти фінансового лізингу. Що розширить можливості для оновлення бізнесом виробничих потужностей, придбання транспорту, обладнання, техніки, нерухомості. “Послуги фінансового лізингу є одним із чинників зростання конкурентоспроможності вітчизняних підприємств, покращення якості їхніх послуг, підвищення ефективності виробництва, як наслідок – зміцнення позицій на вітчизняному ринку та збільшення шансів для виходу на міжнародний. Адже у розвинених країнах через лізинг здійснюється майже третина інвестицій в основні засоби, тоді як в Україні цей показник останніми роками коливається в межах 3-4%”, – наголосили в Офісі президента, коментуючи підписання законодавчого акта главою держави. Плюс і в тому, що документ гармонізує українське законодавство із європейським. У Венеційській комісії, до речі, доволі високо оцінили законодавчі зусилля України в цій сфері.

Отже, новий закон визначає фінансовий лізинг як вид правових відносин, за якими лізингодавець зобов’язується, відповідно до договору фінлізингу на строк та за плату, визначені таким договором, передати лізингоодержувачу у володіння та користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності. Це майно може бути придбане як без попередньої домовленості із лізингоодержувачем, так і за спеціальною домовленістю з ним, причому обране за його критеріями.

При цьому лізинг вважається фінансовим, якщо до лізингоодержувача переходять усі ризики та вигоди користування і володіння майном. І якщо виконується ряд спеціальних умов. Окремо новий закон визначає особливості укладення договору фінансового лізингу з фізичною особою (крім ФОПІв).

При цьому законодавець обмежив перелік потенційних об’єктів фінансового лізингу. Приміром, не можна буде у такий спосіб придбати земельні ділянки та інші природні об'єкти. А також об’єкти, визначені законом "Про оренду державного та комунального майна", що забезпечують виконання державою своїх функцій, а також обороноздатність держави, її економічну незалежність, та об’єкти права власності українського народу (автомобільні дороги, магістральні залізничні лінії загального користування, майно, яке забезпечує цілісність об’єднаної енергосистеми, магістральні нафто- і газопроводи, підземні нафто- і газосховища, акваторії морських портів, гідротехнічні споруди, аеродроми, водосховища і навіть місця поховання).

Авто й житло: довго орендувати чи швидко придбати "на виплату"?

Найбільш “цікавими” для українців видами фінлізингу є лізинг автотранспортних засобів і житлової нерухомості. В обох випадках договори лізингу є змішаними угодами й містять елементи договорів оренди (найму) та купівлі-продажу.

Фінансовий лізинг автомобіля – це оренда транспорту з правом викупу. При цьому йдеться не лише про фінансування покупки автівки, а й про додатковий сервіс – зокрема, лізингова компанія бере на себе клопоти з реєстрації та страхування транспортного засобу. Щоправда, усе це за рахунок споживача. Однак лізингові компанії намагаються "підсолодити" клієнтові життя, пропонуючи йому на вигідних умовах паливні карти, підмінні автомобілі (при ДТП чи поломці авто) і ремонти. У разі ДТП лізингодавець бере на себе спілкування зі страховими компаніями...

За розрахунками урядовців, 2021-й має стати також роком реального розвитку “житлового” лізингу. Як відомо, наприкінці минулого року в Україні створили ПАТ "Українська фінансова житлова компанія". Головне завдання якої – впровадження фінансово-кредитних механізмів забезпечення громадян житлом та рефінансування іпотечних кредитів. Саме за її посередництва українці зможуть купувати житло на умовах лізингу – під 5% річних.

“Нові програми доступного житла – іпотека під 7% і лізинг під 5% – діятимуть паралельно. Якщо ми говоримо про іпотеку, то позичальник отримує житло одразу у власність, а фінансовий лізинг – це оренда житла, яке через певний час може стати твоєю власністю", – нагадує відмінності  народна депутатка Олена Шуляк. За її висновками, програма фінансового лізингу менш ризикова для банків, які надають такі позики, ніж іпотечні кредити. "Річ у тім, що чинне банківське законодавство дає можливість забудовникам зводити житло іноді не за правилами. А це – ризики. Тому банки не хочуть знижувати іпотечні ставки", – пояснила пані Шуляк. Тому, за її прогнозами, програма фінансового лізингу буде більш популярною. Очікується, що лізингові угоди укладатимуть щорічно до 20 тисяч родин.

Поміж переваг придбання нерухомості на умовах фінансового лізингу експерти називають: 

1. Фіксовані ставки, на які не впливає ринкова ситуація. Хоча – за згодою сторін – у договорі можна передбачити умову перегляду ставок через певний час.
2. За домовленістю оплату можна здійснювати не лише у грошовій формі (наприклад, товарами чи послугами). Хоча це більше стосується бізнесу, який орендує нерухомість із правом викупу.
3. При лізингу, на відміну від іпотеки, нерухомість не передається в заставу. Тобто, лізингоотримувач не несе додаткових витрат, пов’язаних із заставним майном.
4. За згодою сторін або за рішенням суду є можливість дострокового розірвання договору. Тоді лізингоотримувачу повертають частину сплачених коштів, яка перевищує вартість оренди за час проживання в будинку або квартирі.

Та є й недоліки:

1. Відсутність у лізингоотримувача права власності на житло до моменту, поки він його повністю не викупить.
2. Можливість стягнення нерухомості за зобов’язаннями лізингової компанії. Кредитори компанії навіть можуть забрати житло, хоча ви за нього справно сплачуєте лізингодавцеві. І це питання, яке на думку експертів, потрібно вирішувати на законодавчому рівні. Аби захистити лізингоотримувачів. Принаймні, коли йдеться про лізингові операції за посередництва держави.
3. Подвійна оплата лізингоотримувачем за оформлення права власності на житло (спочатку на користь лізингової компанії, а по завершенні дії договору – на себе).
4. На відміну від відсотків за іпотечним кредитом, лізингові платежі не можна додати до складу податкової знижки.
5. Лізингоотримувач є фактичним платником страховок (незважаючи на те, що юридично страхові договори оформляє лізингова компанія), а також комунальних платежів, податку на нерухомість тощо. Усі ці витрати включаються в лізингові платежі.

Тобто, не факт, що лізинг виявиться більш дешевим фінансовим інструментом. Але добре вже те, що з'являється хоч якась альтернатива традиційним інструментам. Зокрема, на ринку житла. Наприклад, такого виду інструменту дуже не вистачало справним та дисциплінованим орендарям житла, які роками сплачують високі орендні платежі за "чужі" квадратні метри, у той час, коли могли б платити як за "свої".

Підготував Владислав Обух, Київ