«Землю – народу»: чи готова Україна до земельної революції
Безумовно, скасування з 1 липня 2021 року мораторію на землю – подія історична. Відтепер українці вправі самостійно розпоряджатись власним земельним ресурсом, попри ймовірні організаційні труднощі. Утім, фактично за 20 років реформування, панування тіньової економіки та «земельних» маніпуляцій склалась ситуація, коли люди розучилися почуватися господарями на власних паях та побоюються нової реальності.
Укрінформ пояснює, що відбуватиметься з ринком землі в Україні найближчим часом. Зокрема, як формуватиметься вартість земельних ділянок. Та наскільки готові державні інституції до зняття мораторію на землю.
1 липня – День «звільнення» українських земель
Ще раз нагадаємо, що з 1 липня 2021 року набув чинності закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який скасовує дію мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення.
Згідно з документом, вже з початку цього місяця до 1 січня 2024 року купувати землі сільгосппризначення зможуть тільки фізичні особи-громадяни України. В той час придбати в одні руки можна лише 100 га землі. Якщо площа придбаної ділянки перевищить зазначені граничні розміри, вона конфіскується за рішенням суду.
Примітно, що позов про конфіскацію земельної ділянки може подати орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель Це управління з контролю за використанням та охороною земель, які діють у складі Головних управлінь Держгеокадастру в кожній області.
Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах.
Розрахунок за покупку ділянок відбуватиметься тільки в безготівковій формі, а ціна землі не може бути нижчою від їхньої нормативної грошової оцінки. Така норма діятиме до 1 січня 2030 року. Нормативну грошову оцінку земельних ділянок проводять юридичні особи розробники документації із землеустрою. За нормативною грошовою оцінкою земель кожного населеного пункту складається технічна документація, яка затверджується сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки громадяни можуть отримати виключно через Центри надання адміністративних послуг (ЦНАПи), які утворені при місцевих державних адміністраціях та органах місцевого самоврядування.
Поки що придбати можна буде лише приватні ділянки – землі державної та комунальної власності продаватися не будуть.
За три роки з 1 січня 2024 року купувати сільськогосподарські землі дозволять українським юридичним особам, які створені і зареєстровані за законодавством нашої держави. Але юрособи не зможуть концентрувати більше 10 тис. га. Банки зможуть стати власниками земельних ділянок лише, коли ці ділянки будуть стягнені як застава за кредитом. Але навіть після цього такі ділянки повинні бути продані на торгах протягом двох років.
«Ключовий позитивний наслідок відкриття ринку сільськогосподарських земель полягає в тому, що приблизно 7 мільйонів громадян України нарешті отримають можливість розпоряджатися своїм приватним майном. Земля перетвориться для своїх власників на повноцінний економічний актив, що має свою ціну. Хто захоче, хоча таких власників небагато, – зможе продати, хто захоче – зможе отримати кредит під заставу ділянки тощо», – наголошує старший проєктний менеджер Офісу реформ Кабінету міністрів Андрій Мартин.
Яка реальна ціна землі?
Сталої ціни на землю не буде – в кожній області України вона відрізнятиметься та залежатиме від нормативної грошової оцінки та орендної плати, яка сформувалася в регіоні. Також ключовим фактором стане місця розташування земельної ділянки, якість ґрунту та, відповідно, конкурентне середовище.
За словами міністра аграрної політики Романа Лещенка, ціна за 1 гектар може коливатися на рівні близько 50 тисяч гривень. Правда, це лише на первинному етапі, далі – вартість землі лише зростатиме.
«Ми в законі прописали, що відчуження земельної ділянки може здійснюватися не менше, аніж по ціні нормативно грошової оцінки. Вона в Україні коливається в межах 21- 36 тисяч гривень за гектар. Тобто, в середньому гектар коштує 28 тисяч гривень. Відповідно, це мінімальний допустимий поріг. Однак, аналітика і оцінка, яку ми провели, взявши до уваги «тіньовий» ринок та «непідмораторні» землі, мова йде про 5 мільйонів гектарів у вільному обігу, вказує на середню ціну в 50 тисяч гривень за 1 гектар. І це лише на первинному етапі – далі все сформує ринок», - розповів урядовець.
Подібної думки і заступник голови «Всеукраїнської Аграрної Ради» Денис Марчук, який додає, що найближчим часом жодного «буму», пов’язаного зі збільшення ціни на землю, не буде. А причина цьому – початковий етап впровадження закону. Очікується, що в цей період охочі продати землю, в першу чергу, займатимуться питанням приведення до ладу відповідних документів.
«Зараз цінова позиція не буде формуватися швидкими темпами. Той рівень мінімальної ціни від нормативно грошової оцінки, який на сьогодні обговорюється, коливатиметься в залежності від регіону на рівні 1-3 тисячі доларів за гектар. І остаточно ринкове ціноутворення буде формуватися вже з 2024 року, коли землю дозволять купувати юридичним особам та з’являться нові фінансові інструменти», – наголошує експерт.
Тож порівнювати ціни на сільськогосподарську землю в Україні та країнах Європейського співтовариства також не варто, розповідають експерти. Адже там захмарні ціни на сільськогосподарські угіддя, які сягають десятків тисяч євро за гектар. Зокрема, це спричинено, по-перше, здебільшого меншими обсягами землі, високими дотаціями, які отримують фермери, а також низькою ціною позичкових грошей.
«Вартість землі прямо залежить від того доходу, який земельна ділянка здатна приносити своєму власнику. Досить показовим індикатором у цьому відношенні є щорічне зростання орендної плати за сільськогосподарські землі за новими договорами, адже в останні роки орендні виплати збільшуються у середньому на 10-15%. Тому, якщо сільське господарство України і надалі розвиватиметься такими ж темпами, то ціна на землю безумовно зростатиме», – пояснює Андрій Мартин.
Земля і люди готові, а чи готова держава?
Станом на 29 червня 2021 року до Державного земельного кадастру внесено відомості про 23,1 млн земельних ділянок загальною площею 43,8 млн га, зокрема, 15,5 млн ділянок є землями сільськогосподарського призначення, площа яких складає 32,3 млн гектарів. Отже, потенційні обсяги ринку та операцій з купівлі-продажу величезні.
Але чи готова до обслуговування цього ринку держава? Питання вже не критичне, вважають в Офісі реформ Кабінету міністрів, адже земельний ринок в Україні вже так чи інакше працював і до зняття мораторію.
«Ринок земель в Україні функціонує давно і цілком успішно – кожного року проводиться 180-200 тисяч транзакцій лише із земельними ділянками. Діють електронні Державний земельний кадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, проводиться оцінка земель – тому серйозних технічних або організаційних проблем із запуском ринку немає. Зокрема, декілька тижнів тому Уряд затвердив порядок перевірки нотаріусами покупців земельних ділянок – для цих цілей будуть використовуватися відомості земельного кадастру, реєстру речових прав та реєстру підприємств, установ та організацій. Інфраструктура ринку готова і цілком справляється із поточними викликами», – розповідає Андрій Мартин.
У тому, що державні структури готові до запуску ринку землі, впевнений і перший заступник голови Державної служба з питань геодезії, картографії та кадастру Анатолій Мірошниченко. Зокрема, усі необхідні закони та підзаконні акти прийняті, а також готовий відповідний реєстр, де є вся необхідна інформація щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
«Наразі державні інституції готові до відкриття ринку, як з точки зору прийняття необхідних підзаконних нормативно-правових актів, так і з точки зору необхідних організаційних заходів. Звертаю увагу, що на сьогодні в обороті в Україні перебувають мільйони гектарів «непідмораторних» земель. І жодних проблем з їх оборотом досі не виникало», – наголошує посадовець.
Тим не менш, стверджувати, що державні інституції готові до відкриття ринку землі на 100%, також не можна. У зв’язку з тим, що законодавство нове, в нотаріальних палатах йде активне обговорення можливих проблем з функціонуванням цього ринку в країні. Адже саме на нотаріусів покладено великий функціонал обов’язків у питаннях купівлі-продажу земельних ділянок.
«Сказати, що з 1 липня все буде ідеально, однозначно не можна, але для цього і створюється поетапне впровадження. Ми вступаємо в процес реформування, який триватиме багато років», – додав Денис Марчук.
Чужим – зась, своїм двері відкриті
Починаючи з 1 липня власники земельних паїв можуть продати свої земельні ділянки, попередньо перевіривши кадастровий номер, визначивши осіб з переважним правом купівлі, зібравши необхідні документи та проаналізувавши ціну. І в цьому їм допоможуть нотаріуси. За даними Мінюсту, лише у перший день після зняття мораторію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано щонайменше 33 нові угоди.
Але в Мінюсті попереджують, що сьогодні варто бути обережним з укладанням угод, адже ринок працює з певними обмеженням. Так, наприклад, першочергове право на купівлю землі мають її орендарі, до яких може за власними бажанням звернутись власник паю та запропонувати укласти договір щодо купівлі-продажу. Після чого орендар має право або відмовити, або погодитись на пропозицію, каже міністр юстиції Денис Малюська.
«Широкомасштабна і повноцінна земельна реформа і, власне, продаж та вільний обіг земельних ділянок настане у лише 2024 році. Зараз в нас настає етап обмеженого ринку землі, коли продавати її можуть лише фізичні особи і загальна площа таких ділянок не може перевищувати 100 га. Тому рухаємось впевнено та спокійно», – каже міністр.
Поки що усі угоди будуть перевірятися на дотримання вимог закону з боку органів юстиції. Це рішення дасть можливість забезпечити коректну процедуру продажу та правильне оформлення всіх відомостей у реєстрі.
В першу чергу мова йде про перевірка наявної землі в конкретної особи, яка хоче її придбати, а також організацій, де вона є власником. Також буде здійснюватися і перевірка походження коштів, за які купується земельна ділянка.
Нотаріус має право витребувати у потенційного покупця відомості та документи, що підтверджують джерела походження коштів для придбання земель. І в разі «супротиву» не дозволить купити земельну ділянку.
«Це не будуть кошти, наприклад, які колишній чиновник ховав в десь під матрацем і зараз дістав та пішов купив землю. Це буде неможливо, все буде піддаватися перевірці», – наголошує міністр.
Більш того, ряд осіб до ринку землі взагалі не допустять. Це не тільки іноземці, допуск яких буде можливим лише після прийняття відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі, а й окремі категорії громадян та організацій України.
Так, не зможуть придбати сільськогосподарські гектари у власність юридичні особи, у яких неможливо встановити кінцевих бенефіціарних власників, або тих, які зареєстровані в офшорних зонах із затвердженого урядом переліку. Також це стосуватиметься тих осіб, до яких були застосовані санкції, та є громадянами держави-агресора.
Важливим елементом захисту аграрного бізнесу від рейдерства в державних реєстрах має стати запровадження механізму «єдиного циклу», який полягає в обов’язковому нотаріальному посвідченні договору з корпоративними правами з одночасною державною реєстрацією змін до відомостей про юридичну особу в ЄДР.
Такий крок забезпечить юридичну «чистоту» укладення правочину, унеможливить підробку документів та ліквідує часовий проміжок між документальним оформленням угоди і державною реєстрацією, яким сьогодні нерідко користуються шахраї та замовники «реєстраційного» рейдерства.
«В нас є безліч запобіжників, які допоможуть завадити незаконним діям в державних реєстрах, а також сприяти тому, щоб в селян ніхто землю не зміг відібрати», – додав Малюська.
Як продати земельний пай?
Отже, для того, щоб продати пай, землевласник має здійснити кілька кроків:
- перевірити кадастровий номер на Публічній кадастровій карті map.land.gov.ua;
- визначити, чи є особи з переважним правом купівлі. За законом – це орендар вашої земельної ділянки. Власник землі має насамперед запропонувати придбати ділянку саме орендарю або особі, якій орендар передав своє переважне право на викуп;
- зібрати необхідні документи;
- зрозуміти, як формується ціна.
В Офісі Президента не радять поспішати з продажем паю одразу після відкриття ринку, адже з часом ринкові ціни зростуть, відповідно, зросте й середня орендна плата, тож здавати в оренду ділянки буде вигідніше.
Крім продажу земельну ділянку можна здавати в оренду та отримувати постійний дохід; заснувати на цій землі фермерське господарство та розвивати власну справу; використати ділянку як заставу за кредитом та отримати кошти на розвиток свого господарства або на особисті цілі тощо.
Також землю можна подарувати або передати у спадок, і вже новий власник матиме на неї повні права господаря. Згідно із законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони», земельні торги проводитимуться виключно в електронному форматі.
«Проте фермери чи їхні спадкоємці зможуть викупляти без аукціону земельні ділянки, які вони набули за правом постійного користування; довічного успадкованого володіння; оренди шляхом переоформлення права постійного користування до 2010 року», – пояснюють в Офісі глави держави.
Пільговий викуп для українських фермерів дає змогу придбати ділянку на виплат строком до 10 років. Зокрема, викупна ціна дорівнюватиме нормативній грошовій оцінці ділянки, а право власності можна оформлювати вже після першого платежу.
«При виявленні порушень умов використання землі потрібно звернутися до ради територіальної громади, до державного інспектора з використання та охорони земель, інспектора громади з використання та охорони земель або до Державної екологічної інспекції України», – додали в ОП.
«Прозорий ринок землі – це те, що ми обіцяли громадянам України, і те, що ми робимо. Ми це зробили саме для людей, врахувавши їхні застереження й побажання», – зауважив Володимир Зеленський під час виступу на Всеукраїнському форумі «Україна 30. Земля» у травні.
Тож, в добру путь, панове землевласники!
Валентин Марчук, Київ
