Попри складні економічні наслідки пандемії, а також виклики та проблеми, що поставила перед ринком нерухомості реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), 2021 рік завершується для ринку приємними новинами. За даними Держстату, обсяги будівництва житла в Україні в січні-серпні 2021 року у порівнянні з аналогічним періодом минулого року зросли на 21%. А це означає, що купівельна та девелоперська активність відновлюються, і ринок оговтується після економічної кризи. Про головні драйвери стрімкого ринкового відновлення та фактори успіху ми поговорили з Сергієм Мусієнком, керуючим партнером ComfortLifeDevelopment.
Кажуть, що Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) була однією з найбільших перешкод для розвитку галузі містобудування, бо своїми непрогнозованими рішеннями відлякувала потенційних інвесторів та гальмувала залучення інвестицій у ринок нерухомості, стримуючи тим самим ріст ВВП. Чи справді це так, чи заважала ДАБІ розвитку ринку?
Як відомо, ДАБІ (а наразі вже Державна інспекція архітектури та містобудування, ДІАМ) – це головний орган, який контролює будівництво. Сказати, що саме ДАБІ була проблемою чи перешкодою, не можна.
Має бути орган, який контролює діяльність будівельників, адже існують різні учасники ринку з різними підходами. Державний регулятор – це необхідність.
Але в тому вигляді, в якому працювала ДАБІ, її діяльність, дійсно, можна вважати проблемною. Існували перепони й недоліки у швидкості прийняття рішень, ефективність органу не виправдовувала очікувань, елемент корупції теж був присутній. Будівельники повсякчас стикалися із цим і тому не могли працювати ефективно. Чи стримувало це зростання ВВП? Звісно. Якщо гальмувати розвиток будівельної галузі, то й ВВП не додає у прирості. Через навколо будівельну корупцію існували і продовжують існувати проблеми для інвестицій. Іноземні інвестори, наприклад, взагалі не розуміли діяльність ДАБІ.
Втім, на сьогодні створення регуляторного органу, який би дійсно допомагав будівельним компаніям, є запитом часу. Реальність в епоху діджиталізації вимагає працювати «в один клік»: подав необхідні документи – отримав зворотній зв'язок. І головне, щоб правила роботи не змінювалися. (На фото: з Олегом Фещуком, Директором із зовнішніх комунікацій ComfortLifeDevelopment)
На вашу думку, чи стане ДІАМ «острівцем надії», що допоможе добросовісним забудовникам розвивати міста, покращувати інфраструктуру?
Час покаже, дуже б хотілося в це вірити. Добре, що у влади є бажання створити новий орган,який працюватиме на благо, а не на шкоду учасникам ринку. Будівельна галузь – одна з провідних в економіці держави. Вона забезпечує великі обороти економіки та має значний економічний мультиплікатор, створює робочі місця. З нею пов’язані багато виробників матеріалів, це величезний напрямок, галузь необхідно розвивати або хоча б не заважати їй самій розвиватись.
Як сьогодні відбувається процес отримання дозволів на будівництво та скільки часу він триває? Можливо, він потребує більш чіткого врегулювання на законодавчому рівні?
На отримання усіляких дозволів у нас йде від півроку до року, залежно від початковогостану об’єкту девелопменту. Зокрема, проходимо процес отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, технічних умов підключення будинку до мереж, проходження проєктом технічної експертизи. Дозвільна система дуже довго розглядає всі моменти, приймає рішення. Остаточна зупинка в довгому маршруті з дозволів та погоджень – отримання дозволу на проведення будівельних робіт. Процес однозначно потребує реформування та врегулювання, щоб забудовник міг чітко розраховувати інвестпроекти. Хотілося б, щоб законодавець швидше реагував на оперативні виклики будівельної галузі, сприяв прийняттю законів, які полегшать її функціонування. За умов цифрового регулювання реально зменшити вплив людського фактора, який гальмує та ускладнює організаційні процеси.
З якими складнощами найчастіше стикаються будівельні компанії? Які наразі існують проблеми в галузі містобудування, що потребують якнайшвидшого розв’язання?
Я би сказав, що головна проблема – це питання інженерних комунікацій, які, на нашу думку,в кожному місті мають бути комплексними. Будівельник не повинен ходити по різних інстанціях: отримувати дозвіл, де підключитись – в одній точці, потім в іншій, – нашаровувати, наприклад, кабельні мережі на систему вже існуючих проводів. Те ж саме і з трубопроводами та енергетичними мережами. Виходить так, що в кожному місті будівельники тягнуть буквально кілометри нових інженерних трас, витрачаючи час та кошти.
Якби власники електроенергії – держава або обленерго – інвестували в розвиток власної інфраструктури, давно б запрацювали умови, коли забудовник просто приходить і підключається до мереж біля ділянки будівництва. Технічно, власники енергоресурсів мають лише побудувати «єдине енергетичне кільце», до якого девелопер під’єднується, а не тягне нові траси.
Якщо зробити систему комплексною, не буде проблеми. Забудовник із дозволом на будівництво просто оплачує і включається. При цьому бажано передбачити можливість часткової оплати сервісу, оскількипідключення – це завжди недешево.
Теж саме стосується наявних міських комунікацій. Питання вже давнопо требує кардинального вирішення. Застарілі трубопроводи давно потребують заміни. І знову ми стикаємось з тим, що кожен навантажує стару основу новими інженерними трасами. Відповідно, не справляються наявні колектори.
Мало того, що будівельник вкладає чималі кошти, – побудовані комунікації переходять у власність, наприклад, водоканалу чи іншої комунальної служби. І виходить, що ми, будівельники, мережі збудували, але ми ними не володіємо. Ось це і є проблема.
Не врегульовано земельне законодавство. Ти можеш взяти земельну ділянку, яка була законно виділена для будівництва багато років тому, але, як тільки на неї заходить забудовник, то одразу з’являються якісь державні органи, які кажуть, що з ділянкою і правами на неї щось не так.
Девелопери також не захищені від шантажу громадських організацій та так званих активістів, які просто хочуть заробити гроші, здіймаючи галас навколо того чи іншого об’єкту. На жаль, здебільшого так вони і працюють. Чи можна сказати, що правил будівельної гри в Україні не існує? Ні. Але вони чомусь працюють вибірково.
Ваша компанія займається будівництвом не тільки в столиці, а й за її межами. Чи суттєві відмінності роботи в Києві та його передмістях? Є якісь притаманні суто тому чи іншому регіону правила гри, обмеження?
Ми починали з ірпінського курортного передмістя, потім зайшли в Київ. Звісно, багато «адміністративних» витрат у столиці помітніші, є питання, які складніше вирішувати – довше, важче, дорожче. Київрада, від якої залежить будь-яке будівельне питання чи дозвіл, політично розгалужена і тому менш прогнозована. На місцях в територіальних громадах чи в селищах набагато простіше вирішувати питання, маючи однодумців, очільників громад, які націлені на комплексний розвиток своїх регіонів.
В невеличких містах ти знаєш людей і вони знають тебе та твої досягнення. Ми в ComfortLifeDevelopment робимо чимало для розбудови інфраструктури міст – це будівництво скверів, дитячих майданчиків, медичних, навчальних закладів.
До прикладу, завдяки таким великим проєктам, як наш ЖК Riverside, селище Погреби на межі з мікрорайоном Троєщина трансформується в малоповерхове елітне містечко.Окрім нового житла бізнес- та комфорт-класу, спільно з міською владою ми втілюємо велику спортивну концепцію. На локації вже функціонує тенісна школа, здатна приймати змагання міжнародного рівня. В селищі не існувало централізованої каналізації, зараз ми займаємось під’єднанням до центральної каналізації з Києва, якою буде користуватись уся громада. (На фото: концепція WellnessCityPark та ЖК Riverside, с.Погреби)
Гостомель, Ірпінь, Буча, Київ – ми скрізь вкладали кошти, брали участь у розвитку міст, їх соціальних та благодійних проєктів. Тому нас тут знають, ставлення більш правильне.
Що варто зробити владі, аби активніше залучати інвестиції в містобудівну галузь та сприяти роботі доброчесних забудовників? І як потрібно карати нечесні компанії та відвертих будівельних аферистів?
Щоб залучати інвестиції, необхідно виробити механізми захисту для будівельників та інвесторів на законодавчому рівні, і це не один закон, а ціла програма. Ми готові долучитися до її створення: є досвід, є чим поділитись.
До програми, окрім девелоперів, необхідно долучити банківську систему, щоби банки могли співпрацювати із забудовниками на вигідних для усіх умовах, і це дійсно можливо втілити. Я особисто маю досвід і розуміння, як зробити, аби банк як інвестор був захищений у співпраці з будівельниками.
Від ситуації,що трапилась у 2008 році, коли банки постраждали через свою кредитну активність,можна перестрахуватись, але треба сідати з банкірами і обговорювати.
А щоб сприяти роботі доброчесних забудовників, треба створювати усім зрозумілі та прозорі правила. Ви питаєте, як карати нечесні компанії? Питання треба ставити інакше: як не допускати на ринок нечесних гравців.
Наприклад, не кожен забудовник зможе співпрацювати з КУА (компанія з управління активами) із залученням ФФБ (фонд фінансування будівництва) у зв’язку з надскладним адмініструванням даного процесу, його значною вартістю. Тому більшість забудовників вибирає простіші шляхи залучення коштів інвесторів. В такому разі не завжди інвестор зможе отримати належний юридичний захист своїх інвестицій, що у «невдалому» випадку кидає тінь на більш відповідальних девелоперів.
Верховна Рада України 8 вересня 2021 року прийняла за основу законопроєкт №5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» і ми покладаємо на нього великі сподівання. Прийняття цього законопроєкту дійсно сприятиме очищенню ринку нерухомості від недоброчесних забудовників. У подальшому результатом стане збільшення довіри до добросовісних девелоперів.
Щоправда, законопроєкт ускладнить вихід на ринок новачків, але для наявних гравців він відкриває ширші можливості.
В кожному місті обов’язково має діяти чітко затверджений генплан. Все індивідуально відповідно до стратегії розвитку міста – поверховість, зовнішній вигляд тощо. Не мають посеред приватного сектору виростати багатоповерхівки, це однозначно. Але ситуація має регулюватись місцевими органами влади. На жаль, чіткого місцевого контролю зараз немає.Девелоперам необхідно з владою вести активний діалог з цього приводу! Це важливо.
Раніше забудовники скаржились на ситуацію зі змінами, які вносили в державні будівельні норми. Мова про пункт 6.1.3 ДБН, згідно з яким висотність забудови в селах обмежувалась чотирма поверхами. Яка ситуація зараз, чи заважає це приміському будівництву?
Зараз КУБ – «Коло українських будівельників», громадська організація, в яку входять забудовники, виграла відповідні суди у Мінрегіону. Рішення суду повернуло висотність у невеличкі міста. Думаю, це пов’язано з тим, що регіони почали активніше розбудовуватись, і комусь це обмеження стало заважати. Але наголошую, я за те, щоб у всьому був здоровий глузд. Кожна громада або місто має регулювати, де і на якій ділянці можна будувати багатоповерхівки, а де – ні.
Останнім часом простежується тенденція до зростання цін на квартири. З чим це пов’язано, і чого очікувати українцям найближчим часом?
Якщо сформулювати коректно, причина підняття вартості – наслідки кризи, яка сталася ще 2008 року, коли все рухнуло, а зараз поступово виходимо на стандарти, що мали б існувати. Тобто підвищення вартості праці, будівельних матеріалів,енергоносіїв, логістики, імпортних комплектуючих – так, все прямо впливає, але, в принципі, на сьогодні це нормальні ціни на нерухомість. Це не «космос», що був у 2007-2008 роках.
Якщо взяти Ірпінь 2007 року, квадратний метр коштував 1800 доларів – ось це було «надутим», видавали кредити наліво і направо.
Зараз, коли метр наближається до 1000 доларів, а якість будівництва вища, це нормально для регіону. Це очікуваний процес після тієї ями, котра існувала, відновлення якоїсь середини. Тенденція на підвищення ще буде. Просідання цін під час вірусної кризи вирівнюється. Для більшості резидентів квадратні метри продовжують втілювати стабільність.
Що б ви порадили українцям, які готуються до придбання нерухомості? На що у першу чергу потрібно звертати увагу під час купівлі житла?
Варто звертати увагу на репутацію забудовника (кількість об’єктів, введених в експлуатацію), якість проєктів та місце розташування, дозвільну документацію (особливо технічні умови на підключення до міських мереж), якість технологій та оздоблювальних матеріалів. Звісно, у кожного покупця свої вимоги до житла. Але зараз на перший план виходять інфраструктура, безпека, удосконалене планування.
Як ви вважаєте, що вас вирізняє з-поміж численних конкурентів?
ComfortLifeDevelopment завжди прагне до творення унікального простору, який радує око і забезпечує комфорт, як місту, так і його жителям. За одинадцять років ми жодного будинку не залишили недобудованим. Відповідальність – це принципово важливо для партнерів і нашої організації. Ми вже побудували більше 450 тис. кв. м комфортабельного житла, у найближчі роки плануємо подвоїти цю цифру. Сподіваємось у цьому на ефективну співпрацю з ДІАМ.
І те, що за досить короткий час нам вдалося увійти в число лідерів, ми завдячуємо в першу чергу нашій вірі, наполегливості,команді та щирому бажанню доводити справу до кінця, амбіціям та відповідальності. З перших днів існування компанії намагалися втілювати проєкти європейського рівня, виходити за межі пострадянської архітектури, обирати найкращі локації.
Зрештою, ринок і споживачі це оцінили.