Нині є різні підходи до відбудови житлового фонду після війни. Хтось із політиків та експертів вважає, що першочергово потрібно відновити економіку, інакше країна довго потребуватиме дотацій, “бажання” надавати які міжнародна спільнота по завершенні бойових дій стрімко втрачатиме. Тож маємо, передовсім, подбати про власний ресурс, а тоді вже братися за житлову інфраструктуру, наразі надавши людям тимчасові помешкання або кошти для оренди. Інші ж навпаки кажуть про пріоритетне забезпечення українців повноцінним (не тимчасовим) житлом. І вже потім, мовляв, варто братися за економічну модернізацію. В ідеалі, звісно ж, - паралельне втілення обох сценаріїв. Але це потребуватиме надзусиль та колосального фінансового ресурсу...

Своїм баченням повоєнного відновлення знищених ворогом житла та соціальної інфраструктури з Укрінформом поділився координатор національної програми “Велике будівництво” Юрій Голик. 

ПРО КОНЦЕПЦІЮ ВІДБУДОВИ

– Пане Юрію, чи вже визначилися з підходами до повоєнної відбудови житла й забезпечення ним українців, котрі цього потребують, — як на тимчасовій, так і на постійній основі? 

- Коли війна закінчиться нашою перемогою, постане завдання швидкого відновлення всієї інфраструктури, у тому числі — й житлової. Тоді ми розумітимемо: бойових дій немає, ракетних ударів немає. Хоча потенційна небезпека, на жаль, зберігатиметься, доки існує спільний кордон з біснуватим сусідом. Але буде чітке бачення шляхів відбудови та подальшого співіснування з росією. Зможемо оцінити, які заподіяно руйнування, який ресурс потрібен для відновлення, скільки людей виїхали, скільки приїхали в той чи інший регіон.

Є декілька можливих варіантів. Перший підхід — надання людям компенсаційних виплат, які вони можуть використовувати лише на купівлю чи зведення житла. Таким чином вдасться оживити будівельний ринок. Другий варіант, який не виключає першого, - коли замовником частини будівництва буде держава. Адже є малозабезпечені верстви населення, яким потрібно просто давати готові квартири з ремонтом у хороших житлових комплексах. По-третє, можливе надання сертифікатів на квадратні метри відповідно до площі втрачених помешкань. Зараз триває обговорення усіх можливих варіантів. Думаю, з механізмами визначимося найближчим часом. При цьому, наголошую, можливе паралельне застосування кількох підходів.

Коли почалася війна, першим завданням було розселення біженців, людей, котрі виїхали з-під ворожих обстрілів. Де їх, передовсім, розміщували? В гуртожитках, у школах, у інших порожніх нежитлових приміщеннях. Поступово якась частина переселенців виїхала за кордон, хтось залишився. Далі постало питання відновлення житла. Коли звільнили Київську область, Чернігівську, Сумську, уряд надав приблизно 1 млрд грн на нагальне відновлення в цих регіонах, а також на Житомирщині. Цим коштом велися першочергові аварійні роботи: відновлювали постачання газу, води, електрики, латали дахи, вставляли вікна, щоб люди могли повернутися до помешкань, де були мінімальні пошкодження.

Тим часом проєктна спільнота Великого будівництва опрацювала ідею зведення по 100 тис. кв. м житла в 17 регіонах (16 областей плюс Київ), куди, за статистикою, масово переїжджали переселенці. Це типові житлові комплекси, які мають будуватися так, щоб не було жодного відчуття, що це «житло для переселенців». Це -  комфортні для проживання комплекси, де ви захочете купити квартиру. З мінімумом площ під рух автомобілів між будинками, щоб там могли гуляти діти, з максимумом зелених зон, з ідеально спланованими квартирами, з ремонтом, з побутовою технікою - щоб люди отримували ключі і одразу ж туди в'їжджали.

Паралельно опрацьовуємо питання фінансового лізингу, іпотеки під мінімальні відсотки, банківську ставку за якими відшкодовуватиме держава. При цьому для незаможних верств населення кредитна ставка взагалі може бути нульовою. Вважаю такий підхід до використання державного ресурсу раціональним. Це стане мультиплікатором, коли після повернення позик людьми упродовж 20, 30, 40 чи навіть 50 років постійно вивільнятимуться гроші, за які можна будувати нове житло. Ці кошти йтимуть на ринок, стимулюючи забудовників.

Проаналізували індикативні ціни квадратного метра житлової нерухомості в кожній області, щоб держава могла вже зараз викупити частину готових квартир. Таким чином, оживимо будівельний ринок, створивши там попит та робочі місця, надаючи ці квартири переселенцям. А після того, як війна закінчиться, люди, котрі там мешкають, самі вирішуватимуть, де їм жити далі. Якщо хтось повернеться до місць постійного проживання, ці квартири залишаться у власності держави й надаватимуться тим, хто перебуває на квартирній черзі. Таких родин, якщо не помиляюся, в Україні понад 500 тисяч. 

- Чи легко буде в умовах швидкої відбудови, колосальних потреб в житловій нерухомості й обмеженості фінансового ресурсу шукати “золоту середину” між максимальним здешевленням будівництва та отриманням якісного і довговічного житла, яке б відповідало сучасним вимогам до комфорту, енергоефективності, стійкості до можливих воєнних викликів у майбутньому?  

- «Золоту середину» шукатимемо на етапі планування житла, коли максимум площі - так звана «корисна», коли чітко прораховуватимуться розміри приміщень загального користування.

Звісно, будь-який архітектор за бажанням спроєктує гарний будинок зі скла: красиво, стильно, сучасно. Та проблема в тому, що Україна віконного скла не виробляє, все це - повністю імпорт. Друга проблема у тому, що чим більша скляна поверхня будинку, тим складніше його утримувати, складніше нагрівати та охолоджувати приміщення. Відповідно, коли ми опрацьовували з архітектурними бюро проєкти майбутніх житлових комплексів, зважали навіть на такі нюанси, як співвідношення поверхні скління у конкретній квартирі до її загальної площі, якого розміру має бути спальня (з трьох сторін ліжка  потрібні проходи щонайменше по 80 сантиметрів), що має бути у ванній кімнаті (якщо є душова кабіна - чи треба ванна?). За рахунок чіткого врахування усіх нюансів будівництво здешевлюється.

Також ми виходили з того, що коли держава буде замовником житла, органи місцевого самоврядування повинні надавати для цього будівельні майданчики з усіма комунікаціями. Тобто, це те, на що забудовник, зазвичай, витрачає власні гроші (гроші інвесторів). За цієї ж концепції таких витрат уже не буде. Коли валютний курс був 30 гривень за долар, ми підрахували, що базова вартість такого житла становила приблизно 800 доларів за квадратний метр, 24 тисячі гривень. І розрахунки кількох великих девелоперів підтверджували, що в цю ціну можна вкластися, отримавши на виході класний житловий комплекс. Зрозуміло, що остаточна розрахункова вартість може змінитися. Тому що, по-перше, курс долара зріусі напрацювання цієї програми враховуватимемо при спорудженні нового житла. с, по-друге, ми не розуміємо зараз логістики будівельних матеріалів, по-третє, будівництво в таких масштабах ще не велося. Тож реальну вартість, як мовиться, покаже життя. Та думаю, йдеться про цифри, близькі до тих, які я назвав. Ми розуміємо, що можна й «за розумні гроші» будувати так, щоб на виході отримати якісне комфортне житло.

- А врахування вимог енергозбереження, енергоефективності? Зрозуміло, що за якістю це вже не можуть бути такі будинки, як так звані “хрущовки”.

- По-перше, це не можуть бути “хрущовки”. По-друге, це не можуть бути панельні будинки, тому що ми бачили, як вони під час бойових дій «складаються». По-третє, в кожному будинку має бути прихисток на випадок надзвичайних ситуацій.

З точки зору енергоефективності, до війни була готова ще одна президентська програма під назвою «Велика термомодернізація». Її презентація мала відбутися у березні, а з квітня планували почати роботи по всій країні. 50 тисяч будинків за рік мали бути термомодернізовані. Поміж іншого, кожен оновлений будинок повинен бути архітектурно привабливим, вписуватися в міський ландшафт, там встановлять індивідуальний тепловий пункт, поміняють вікна і двері в під'їздах. Загалом передбачено великий перелік робіт, які дозволять зменшити споживання енергоносіїв на 40-60%.                                                          

На жаль, через війну плани довелося відкласти. Але усі напрацювання цієї програми враховуватимемо при спорудженні нового житла. Загалом програма «Велика термомодернізація» у будь-якому разі має стати однією зі складових повоєнного відновлення країни. Адже це, поміж іншого, дозволить заощаджувати ресурси бюджету і громадян у майбутньому.

ПРО БЕЗПЕКУ Й КОМФОРТНІСТЬ ЖИТЛА

- Ви згадали про бомбосховища. Якраз цими днями Верховна Рада ухвалила законопроєкт №7398   щодо будівництва мережі укриттів для захисту населення. Проєкт передбачає термінове розгортання в Україні мережі бомбосховищ, зокрема й у новобудовах. Як вважаєте, чи обов’язково це мають бути повноцінні сховища у кожному будинку? Чи, як пропонує дехто з експертів, може йтися про капсули безпеки у кожній квартирі, як, приміром, у більшості будинків в Ізраїлі? 

- Що стосується уже введеного житла, то ми не зможемо зробити додатковий підвал зі сховищем під будинком. За радянського союзу в містах — у тому числі, і в житлових кварталах, - була ціла мережа прихистків, куди люди мали ховатися в разі тривоги. Зараз ми розуміємо, що таку мережу треба відновити. І закон саме про це.

А все нове житло (багатоквартирні будинки) має бути обладнане сховищами за визначенням. Ізраїльський досвід зараз лише вивчають.  Поки що виходимо з того, що в кожному новому будинку має бути сховище для тривалого перебування усіх його мешканців. З досвіду проєктування житлових комплексів для переселенців знаю, що це не призведе до критичного подорожчання будівництва, вартість квартири зросте лише на 3-5, максимум — на 6%, залежно від ґрунтів, на яких зводиться будинок. Але це — ніщо, якщо йдеться про збереження людських життів. І про це має подбати забудовник. Інакше йому навіть проєкт будівництва не затвердять, не кажучи вже про прийом об’єкта в експлуатацію. А ось окремі бомбосховища, які з'являтимуться в житлових мікрорайонах, облаштовуватимуть коштом держави й місцевих громад.

- Користувачі соцмереж та експерти критикують чинні підходи до спорудження модульного житла за відсутність там належних умов для проживання. Дехто називає введені модульні містечка (цитую) “тимчасовими житловими гетто з непридатних для життя гаражних боксів”. Але ж, якщо війна затягнеться, таке житло може стати для багатьох постійним на багато місяців або й на роки. Натомість є світовий досвід заводського виготовлення житлових модулів з експлуатаційним циклом у 50-100 років.

- Питання в тому, із чим модульне житло порівнювати. Якщо зі звичайним, то, воно, звісно ж, за більшістю параметрів поступається. Але якщо говорити про альтернативу: обрати для себе тимчасове модульне житло або жити в спортивній залі, то, напевно, люди оберуть перший варіант. Модульне житло - це короткостроковий тимчасовий захід, яким зараз займається Мінрегіон. І такий підхід виправданий у випадку, коли потрібно на якийсь час розселити людей. Він виправданий, якщо розуміти, що наразі ніхто не знає, коли зможемо масово зводити звичайне житло. Також це виправдано, якщо хтось — зокрема, міжнародні партнери України, - дарують модульні містечка як шефську чи гуманітарну допомогу.

Якщо ж говорити про масове облаштування цих модульних містечок, то собівартість їх будівництва майже дорівнює вартості спорудження звичайного житлового комплексу. Тобто, якщо вибирати між зведенням житлового комплексу, навіть із “голими” стінами, та встановленням модульного містечка, то, безперечно, треба будувати повноцінний ЖК.

ПРО ПОШУК ФІНАНСОВОГО РЕСУРСУ

- Відбудову зруйнованої ворогом соціальної інфраструктури також, вочевидь, не можна відкладати “на потім”. Як визначатимуться пріоритети? Де брати кошти? Чи є механізми залучення з цією метою донорської допомоги від міжнародних організацій, яка не залежить від рішень національних урядів країн-партнерів?

- З міжнародними організаціями контактуємо постійно. Але, на жаль, суми, які потрібні на відновлення, вже обчислюються трильйонами, тобто кількома річними бюджетами України. Тут, по-перше, треба зрозуміти пріоритетність, із чого починати відбудову. А по-друге, маємо концептуально зрозуміти, куди доречніше просити наших партнерів вкладати кошти. Звісно ж, доволі просто звернутися до них: мовляв, дайте нам грошей на відновлення шкіл. Це важливо, це добре. Але це менш перспективно, ніж домовлятися про інвестиції в нашу країну. Тобто, меседжі, з якими уряд виходить до іноземних донорів, звучать так: ми хочемо побудувати Україну наступного покоління, не відновити так як було, а побудувати щось нове, що стало б взірцем для усього світу. Вкладаймося в технології. Крім грошей, нам потрібні технології, щоб вони з'явилися в нашій країні. Це дуже важливо.

Ми щоденно моніторимо руйнування інфраструктури, маємо онлайнкарту, куди вносяться всі відомості про те, що зруйновано, в режимі реального часу ведеться підрахунок, скільки грошей на відбудову потрібно. Незабаром у швейцарському Лугано буде велика міжнародна конференція з питань відновлення України після війни. В межах заходу з’ясуємо, скільки грошей для наших потреб може бути залучено найближчим часом.

Але всі мають розуміти, що відновлення соціальної інфраструктури - це справа не одного року. Тобто, щонайменше 2,3, 5 років ми це все відновлюватимемо. Більше того, зміниться країна, певна кількість людей поїхала і, на жаль, поки що не планує повертатися. Одне з повоєнних завдань — спробувати повернути цих людей назад до країни. А отже, вже зараз маємо думати, як відновити чи перебудувати Україну так, щоб вона стала привабливою для проживання. У тому числі, й тих, хто “скуштував” європейського життя -  пожив у Польщі, Угорщині, Словаччині. Вони мають захотіти повернутися в Україну. Не тому, що у них гроші закінчилися, а тому, що тут їм жити привабливіше та краще. Це - ключове питання.

Думаю, що і донори, й іноземні інвестори відповідь на це питання від нас якраз і хочуть почути. Тобто, маємо не просто говорити: а давайте тисячу шкіл відновимо. Ні. Натомість: давайте побудуємо сучасну систему освіти. Не збудуймо ще 240 амбулаторій, а побудуймо іншу систему медичного забезпечення, що базується на нових технологіях, новому обладнанні та на сучасних підходах. Тобто, це зовсім інший рівень пропозицій.

- А чи можемо, окрім міжнародних партнерів, розраховувати на фінансову підтримку з боку вітчизняного підприємництва? Чи розробляються механізми заохочення національного, а можливо, й іноземного бізнесу до відповідних інвестицій? А, можливо, йдеться і про залучення вільних коштів від громадян, приміром - через якісь житлові облігації, на кшталт військових?

- Краще, що може зробити бізнес, - це платити податки. Якщо бізнес сплачує податки, він виконує свою функцію. Вимагати від нього ще щось безглуздо. Зараз багато підприємців займаються волонтерством, закуповують величезну кількість техніки, обладнання, продовольства для фронту.

А стосовно того, чи може бізнес приєднатися до повоєнного відновлення інфраструктури — може. І, думаю, в багатьох великих компаній така ініціатива буде. Тим більше, існує платформа United24, завдяки якій можна обрати, на що мають піти ваші гроші, а також проконтролювати, як ці кошти витрачаються. Тому із цим, на мою думку, жодних проблем не буде.

- Здається, ще в березні, коли почали говорити про шляхи відбудови зруйнованого рашистами житла, багато йшлося про використання для цих потреб недобудованих і не викуплених інвесторами будівельних об’єктів. До осені навіть обіцяли заселення десятків тисяч квартир за цією програмою. Але й за три місяці по тому інформації про конкретні домовленості із забудовниками небагато...

- Вже зібрали й систематизували інформацію про такі об’єкти по всій країні. Ми розуміємо, де, за якою ціною розумно такі об'єкти викупити, розуміємо, скільки грошей на це потрібно. Проблема лише в одному - у тому, що зараз 90% грошей, які витрачаються з бюджету, йдуть на війну: на снаряди, озброєння, на екіпірування бійців, на виплату зарплат, премій нашим захисникам. Бюджет, на жаль, “не гумовий”, грошей на все не вистачає. Тому, тільки-но можливості бюджету це дозволятимуть і ми бачитимемо, що це розумно, держава ставатиме інвестором добудови житла.

- Ваші оцінки - оптимістичні й песимістичні - скільки людям доведеться чекати після завершення війни, щоб отримати нове житло замість зруйнованого?

- Це “філософське” питання, на яке вам зараз ніхто не відповість. Ми розуміємо, що до осені люди повинні почати отримувати житло. Зараз закінчуються підготовчі процедури для того, щоб це можна було зробити. Все впирається у фінансовий ресурс. Тобто, чи будуть на це гроші, чи ні. Ось ви згадали про можливість випуску будівельних облігацій, облігацій житлового фонду - як завгодно їх можна називати. Якщо такий ресурс буде випущено й люди почнуть його купувати, з'являться гроші, на які приватні забудовники зможуть добудувати свої об’єкти.

Також ресурс з’явиться, коли ми зрозуміємо, що грошей, які нам дають донори на підтримку бюджетних видатків, вистачає і є можливість для капітальних витрат. Водночас, на жаль, варто враховувати й таке: ми з вами розмовляємо в Києві, тут відносно безпечно, але ж насправді ніхто не гарантує, що за два-три тижні тут знову не стане “гаряче”. Тому, доки ми остаточно не переможемо агресора, робити якісь прогнози — марна справа. Надто високі ризики ескалації.

ПРО МОЖЛИВІ ЗЛОВЖИВАННЯ ТА ПРО “СВОЇХ І ЧУЖИХ”

- Нещодавно ЗМІ розтиражували повідомлення про те, що відомий японський архітектор Хірокі Мацуура розробить план відбудови Ірпеня. Здавалося б, новина справді хороша. Але, поцікавившись хто ж такий Мацуура, з’ясовуємо: більшість проєктів, які його нідерландське бюро (працює архітектор зовсім не в Японії) втілює з 2010 року, пов’язані з росією — москва, підмосков’я, сочі... Він — член правління фонду “сколково”, запрошений професор московської школи архітектури... Чи не ризикуємо отримати в його особі “троянського коня”? Добре, навіть якщо Мацуура живе за принципом “архітектура поза політикою”, - чи прийнятно залучати його до відбудови з етичних міркувань? 

- Я про це також дізнався із засобів масової інформації. Думаю, то була ініціатива міського голови Ірпеня Олександра Маркушина.

Далі логіка дуже проста: людина може бути будь-де, в будь-яких наглядових радах. Питання — в його ставленні до війни. Уявімо, що він був у спостережній раді “сколково”, але  виходить з неї й публічно заявляє: я засуджую цю війну, я вважаю, що путін – зло, росія – зло, я виходжу зі всіх проєктів в рф, я хочу допомогти Україні, хочу брати участь в її відновленні. Це - одна позиція, яка може бути прийнята. І зовсім інакше, коли людина цього не висловила та просто приїхала сюди, щоб, приміром, заробити. Це - абсолютно неприйнятна позиція. Як це відбуватиметься у випадку з паном Мацуурою, сказати наразі складно. Адже ми не були ініціаторами цієї співпраці.

- А чи є гарантії, що дорожня та будівельна галузі країни нині повністю очистилися від російського капіталу і суб’єкти господарювання, які працюють на цих ринках, не мають жодного стосунку до держави-агресора — ні напряму, ні через пов’язаних осіб?

- Думаю, такої гарантії не може дати ніхто. Але, судячи із роботи, яка ведеться, та з повідомлень ЗМІ, бачимо, що наші правоохоронні органи методично “виколупують” компанії з російським корінням, заводять на власників і топменеджерів кримінальні справи, майно таких суб’єктів господарювання передають в управління АРМА. Надалі пов’язані з російським капіталом компанії змінюватимуть власників.

Роботи у цьому напрямку, вважаю, ще буде чимало. Адже маємо розуміти: ми надто довго були інтегровані з рф. Те, що в Україні в принципі не може бути жодних компаній, пов'язаних з росією навіть через двадцяте коліно, цілком очевидно. І те, що ми рано чи пізно до цього прийдемо, - також безсумнівно. 

- Чи виправдовує себе практика відмови на період дії воєнного стану від тендерних процедур при проведенні закупівель? Адже мало хто з українців вірить в патологічну чесність вітчизняного чиновництва та бізнесу. Приклади продажу гуманітарних вантажів і автомобілів, призначених для військових, — тому підтвердженням.

- Такі спрощення оцінюю як вимушений захід, коли потрібно було діяти швидко, коли держава не мала можливості чекати 45 днів, аби щось закупити через систему Прозорро. Доки йде війна, так і має бути. Тільки-но війна закінчиться, мусимо повертатися до нормального життя і до звичних процедур.

Інше питання, що чинну систему закупівель, вважаю, також треба трансформувати. Те, що було добре у 2015 році, погано “їде” в 2022-ому. З однієї простої причини: у 99,9% випадків у нас найважливішим критерієм визначення переможця тендеру є ціна.          

Наведу простий приклад: якщо у вашої дитини апендицит, ви ж явно не за ціною обиратимете, кому довірити операцію. Швидше за все, обиратимете за співвідношенням ціни та очікуваної якості. Ви, можливо, скажете: на жаль, я не готовий платити академікові, але я не хочу працювати й з випускником медучилища, тобто, маю знайти середній варіант, який мене задовольнить. Проводячи паралелі: в цей момент у вашій голові відбувається “тендер”.  Керуючись лише показником ціни, ризикуєте потрапити до поганого фахівця. Так і держзакупівлі: погнавшись за нижчою ціною, держава ризикує втратити набагато більше через низьку якість отриманих товарів, робіт і послуг. Запобігти цьому допоможе трансформація системи держзакупівель. Ми до цього прийдемо, матимемо таку ж систему закупівель, як у багатьох “цивілізованих” країнах.

Насправді при будівництві доріг за гроші Світового банку або Європейського банку реконструкції та розвитку і в нас діє трохи інша система визначення переможця. Ціновий фактор там - один з десяти визначальних.

- Але ж, погодьтеся, за відсутності тендерних процедур можливості для зловживань зростають. Отже, є ризик, що після війни почнуться масові розслідування щодо таких порушень. 

- Правоохоронні органи якраз і призначені для того, щоб розслідувати. Тому, безперечно, такі провадження будуть. Не виключено, що чимало фактів зловживань та порушень буде підтверджено. Ми ж розуміємо, що люди різні. Чи міг хтось теоретично скористатися спрощеною процедурою закупівель для отримання незаконного прибутку? Звичайно. В будь-якому суспільстві є чесний бізнес і шахраї, є відверті злочинці. Зрештою, не відкидаю ймовірності того, що когось навіть можуть відправити за зловживання до в'язниці. Але вірю, що більшість людей на хвилі патріотизму й захисту України поводяться як належить і не вирішують особистих питань, користуючись полегшенням процедур закупівлі.

- Наостанок, підсумовуючи розмову, узагальніть завдання з відбудови житла й соціальної інфраструктури на найближчі тижні, місяці, а також на увесь період до початку, вочевидь, безпрецедентно складної для України зими 2022-2023. 

- У нас, як у держави, немає іншої мети номер один, окрім перемоги у війні з російською федерацією. Мета звучить дуже просто – перемогти “вчора”, тобто не за рік, не за п'ять чи за десять. Чим швидше ми вирішимо це головне завдання, тим швидше візьмемося за відбудову й модернізацію країни.

Паралельно з боротьбою із ворогом на фронті маємо будувати житло для переселенців. Водночас, плануючи щось, на жаль, неможливо не зважати на війну. Припустимо, чи братися за відновлення Салтівки у Харкові, адже туди в будь-який момент може “прилетіти” знову. Так і з підготовкою до зими: складно сказати, що з інфраструктури збережеться, а що ще зруйнує ворог. Складно оцінити, яких втрат та збитків ми ще можемо зазнати від росіян... Усе це -  паралельні питання.

Але питання номер один - перемога у війні. Й усі інші проблеми не вдасться розв’язати без урахування відповіді на нього.

Розмовляв Владислав Обух, Київ

Фото Геннадій Мінченко