Чи врятує Житній ринок нова довгострокова оренда

15 квітня мав відбутися аукціон з вибору нового орендаря столичного Житнього ринку. Однак напередодні КМДА несподівано його скасувала. Через суспільний резонанс вимоги до потенційного орендаря місцева влада тепер обіцяє напрацювати разом з киянами. Головна вимога – зберегти архітектуру та функціонал ринку. Зацікавленість до рестайлінгу Житнього сьогодні виявляють відомі київські інвестори, бізнесмени та ресторатори. Громадськість же прагне провести чесний аукціон та віднайти майбутнього орендаря, який погодиться перетворити ринок в сучасний та комерційно привабливий урбаністичний обʼєкт. Тож як складається доля Житнього ринку – досліджував Укрінформ.

СТАРЕ СЕРЦЕ ПОДОЛУ, ЯКЕ ПОТРІБНО ЗБЕРЕГТИ

Житній – найдавніший та один з найбільш медійно знаних ринків Києва. Атмосферою торгівлі просякнутий тут кожен камінчик. Ще за епохи Київської Русі на цю місцину привозили збіжжя Дніпром. Селяни торгували переважно житом, звідси і назва – Житній ринок.

Сучасна споруда ринку має унікальну архітектуру: балки, що служать опорою для увігнутої стелі, та легендарне фасадне панно «Із варягів у греки…» авторства українського графіка та монументаліста Анатолія Домнича. Будівля поділена на два поверхи. На першому й досі працює продуктовий ринок, а другий став речовим.

Однак торговельна історія ринку в останні десятиліття не надто вдала. Постійні зміни орендарів, непрозорі умови оренди, корупційні скандали та судові процеси навколо цього. Занедбані приміщення, спірна власність, напівпорожні прилавки не дають змоги ринку знову розквітнути.

Столична влада вкотре намагається навести лад в облаштуванні комунальної перлини, та щоразу ці плани залишаються на папері. Тим часом активісти обговорюють приклади успішної модернізації подібних обʼєктів у світі, на які потенційно можна перетворити Житній. Серед них – Borought Market у Лондоні, La Boqueria у Барселоні та навіть Grand Bazaar у Стамбулі.

Історик Ігор Кошіль у розмові з кореспондентами Укрінформу наполягає на унікальності Житнього та запевняє, що знайти відповідник у світі важко. «Житній – яскравий приклад радянського конструктивізму. Звернемо увагу саме на основу будівлі – балки, які тримають конструкцію. Це було унікальне для того часу інженерне рішення. Обʼєкт задумувався як найбільший ринок в Європі – на понад тисячу торговельних місць під одним дахом», – каже історик.

За його словами, вигідне розташування ринку та його історичне значення важко переоцінити. Адже літописи стверджують, що, починаючи з X століття, торгівля у цьому місці майже не припинялася. «Якщо говорити про цінність Житнього, це не лише архітектурні рішення, а насамперед – локація. Житній – це демонстрація нашого генетичного коду вільних підприємців, аграріїв, що вирощують та продають якісний продукт, чесно заробляючи собі на життя важкою працею», – зазначає історик.

Раніше це місце було своєрідним стихійним ринком, такий собі «кураж базар». Сюди збиралися люди з усього міста не тільки щоби придбати якісні продукти, а й поспілкуватися. Говорячи сучасною мовою, ринок був альтернативою соціальним мережам, де кияни обмінювались інформацією.

Однак сьогодні тут напівпорожньо, тихо і сумно...

- Тепер ринок, по суті, стоїть порожній. Покупці сюди майже не заглядають, бо немає асортименту, та й умови і обстановка, самі бачите, геть не привабливі, – визнає у розмові з кореспондентами Укрінформу пані Анастасія, яка торгує мʼясними продуктами на Житньому вже понад 20 років. Вона сумно оглядається, вказуючи на брудні потьоки зі стін та на підлозі…

- А раніше люди ходили? – запитуємо.

- Та, ходили, – зітхає продавчиня. – Альтернативи ж поблизу майже не було. А тепер навколо купа великих магазинів.

Дійсно, до появи поблизу Житнього великих супермаркетів жителі Подолу активно скуповувались на ринку. Але через конкуренцію з боку великих торгових мереж та гіпермаркетів, що зʼявилися в Україні від початку нульових, ринок занепадає, залишаючись наче законсервованим у часі.

Сьогодні багато кіосків та прилавків на ринку зачинені. Умови для торгівлі не найкращі: дах протікає, труби проржавіли, комунікації ледь працюють. Неозброєним оком помітно, що стан, в якому перебуває Житній, чи не найгірший за всю його історію існування. Тож виникає питання: якщо місце настільки визначне, як можна було допустити такий занепад та чи все так безнадійно?

НЕДОБРОСОВІСНІ ОРЕНДАРІ, СУДИ ТА АВАРІЙНИЙ СТАН – УСЕ, ЩО СТРИМУЄ РОЗКВІТ ЖВАВОЇ ТОРГІВЛІ

У липні 2021 року в КМДА завели мову про можливість здати частину приміщень ринку не в короткочасну, а в довгострокову оренду та висунули конкретні вимоги до орендаря.

«Головна вимога до орендаря – на першому поверсі Житнього ринку має працювати ринок для традиційної торгівлі продуктами харчування. Мають бути облаштовані сучасні та комфортні для покупців і підприємців торговельні місця. Друга важлива річ – потенційний орендар буде визначений через аукціон Prozorro за принципом найбільшої ставки, яка поповнить бюджет столиці. Крім того, завдання орендаря – залучити інвестиції на реконструкцію приміщення ринку», – зазначили в Департаменті підприємництва та розвитку промисловості КМДА.

Переможцями аукціону в січні 2022 року стало ТОВ «Танджерін», яке отримало в господарювання понад 4 тис. кв. м приміщення за ціною 1,2 млн грн щомісячної плати. Офіційно власником цих приміщень виступав німецький підприємець Флоріан Болен, що фігурує також як керівник мереж ресторанів «Tarantino Family» (входять ресторани «Murakami», «Руккола», «Буффаліно», «Хачапурі та вино», «La Fontana»).

«Ми збережемо [Житній] ринок, його первісний характер і цей аспект залучення спільноти. А тоді додамо елементи фудхолу й оновимо зовнішній простір, включно із садом. Ми перетворимо ринок на місце, де люди будуть хотіти проводити свій час», – описував плани Боллен.

Однак грошей за оренду Житнього місто так і не побачило. У червні 2023 року комунальне підприємство «Житній ринок» подало до Господарського суду міста Києва позов на ТОВ «Танджерін» про стягнення заборгованості у 4 млн 357 тис. грн. В адміністрації ринку стверджують, що орендар так і не виконав свої інвестиційні зобовʼязання, а згодом і взагалі припинив сплачувати за оренду, накопичуючи борги перед комунальним підприємством. Представники з «Tarantino Family» у коментарі для «The Village», розповіли, що залишили проєкт на Житньому через «корупційні ризики».

Однак суд від 19 жовтня 2023 року в задоволенні претензій адміністрації ринку до орендаря відмовив. Мовляв, компанія мала підстави не платити орендну плату з огляду на «неможливість використання орендованих приміщень з незалежних від нього причин». Комунальне підприємство з таким рішенням не погодилося, подало апеляцію, однак суд її відхилив.

Спілкуючись з продавцями Житнього, Укрінформ дізнався, що за весь час оренди представники ТОВ «Танджерін» не мали жодної комунікації з власниками кіосків на орендованому другому поверсі. Ба більше, на всі згадки журналістів назви компанії-орендаря підприємці здивовано перепитували: «А хто це?» та переконували, що увесь цей час справно платили орендну плату адміністрації ринку.

- Житній функціонував сам по собі, ніхто ним не займався. Жодних ремонтних робіт не проводилося. Звичайно, він старіє та розвалюється, – зізналась кореспондентам Укрінформу продавчиня Анастасія.

Підтримав її скарги і продавець Олександр, який працює тут з 1993 року.

- Необхідно дві банальні речі: щоб дах зробили та провели опалення, – додав він.

НОВИЙ АУКЦІОН – НОВА НАДІЯ Є

Уперше про аукціон на повторну оренду Житнього громадськість дізналася наприкінці березня, а подавання заявок мало тривати всього 5 днів. Активістів збентежило те, що на подавання заявок відвели мінімально можливий термін, при тому, що в договорі оренда мала тривати 15 років. Тож припускалося, що аукціон готують під конкретного «переможця».

«Несподівано для багатьох, хто дійсно переймається долею ринку і тримає руку на пульсі, був оголошений конкурс на оренду строком на 15 років. На подавання заявок – 5 днів, враховуючи, що стартова сума аукціону – понад 2,5 млн грн, то закрадаються думки, що це може бути аукціон під конкретного переможця. Той випадок, коли дуже хочеться помилятися», – зазначив Євген Клопотенко, який очолює громадських рух «Житній має жити», на своїй сторінці в інстаграмі.

«…Оголошувати такий тендер за 5 днів до його проведення – навіть не смішно. В одному я переконаний – на нього не прийде той, у кого на меті зробити з Житнього Житній», – написав також відомий київський бізнесмен Гарік Корогодський.

Під тиском громадськості на засіданні Київської міської ради мер столиці Віталій Кличко заявив, що аукціон 15 квітня скасовується і буде оголошено нові торги для інвесторів, охочих взяти приміщення ринку в оренду. Цього разу на подавання заявок відвели максимальний термін – 25 днів.

Однак виглядає так, що новий аукціон може виявитися безрезультатним. Інформація, яку вдалося отримати з відкритих джерел, породжує сумніви щодо можливості його успішного проведення. Адже міська влада оголосила новий аукціон, не розірвавши при цьому договір з чинним орендарем.

Під час публічної дискусії «Як врятувати історичний центр Києва» ресторатор Євген Клопотенко якраз і наголошує на тому, що у КМДА досі немає відповіді на питання «що робитиме новий орендар ринку, коли звідти не пішов попередній?». «Житній ринок не вимагав розірвання договору, він вимагав компенсації грошей, та ще й програв суд. Якщо ж «Танджерін» не платить, то треба розривати договір», – заявляє Клопотенко.

Дійсно, наскільки правомірними будуть будь-які дії нового орендаря на ринку (у разі його обрання) та чи зможе він взагалі розпочати будь-які ремонтні роботи в будівлі у цій ситуації?

ПЕРЛИНА, ЩО КОШТУЄ МІЛЬЙОНИ, АЛЕ ПОТЕНЦІЙНО ТОГО ВАРТА

Цікаво, що тривалий час питання про суми інвестицій, які потребує реконструкція Житнього, не порушували взагалі. Проте в кінці березня КМДА все ж замовила технічний аудит, який показав, що приведення історичної будівлі ринку до ладу коштуватиме майбутньому інвестору не менше як 3 млн дол. У команді ж Клопотенка наголошують: це – кошти лише на першочерговий ремонт. А ще ж розроблення проєкту потягне до 2 млн грн.

«Зробити ринок суперкрутим урбаністичним обʼєктом – це зовсім інші гроші», – коментує Євген Клопотенко Укрінформу. На жаль, на наші уточнювальні запитання суму оцінки він ухилився назвати.

У розмові з кореспондентами Укрінформу представник адміністрації ринку, який побажав залишитись анонімним, запевнив, що хоч Житній і потребує значних фінансових вкладень, проте має добру комерційну перспективу, адже об’єкт з чудовою локацією та відомим «іменем».

Деякі інвестиційні подробиці ми знайшли в системі «Prozorro» (а саме там проходитиме новий аукціон), де опубліковано детальний перелік вимог до майбутнього орендаря. Документ передбачає чимало положень, серед них – важливе про збереження історичної цінності будівлі.

Окрім цього та власне розміру орендної плати, яка початково тепер стартуватиме від 2,5 млн грн без ПДВ, новий орендар має відшкодовувати витрати на утримання майна, комунальні витрати, земельний податок та інші платежі, уклавши відповідний договір із містом як балансоутримувачем.

Дехто із зацікавлених інвесторів такі вимоги вже заперечив, вважаючи їх непідйомними. «Щоб лише повернути перераховані платежі, орендар має здавати один квадратний метр за 30 доларів на місяць. Якщо ми говоримо про формат ринку, а не елітний торговий центр, то я не розумію, хто буде платити таку оренду. Або ж її не будуть платити і швидко приватизують ринок після реконструкції – відкриють там якийсь інший супермаркет», – написав на своїй сторінці зацікавлений інвестор, власник компанії «Inzhur» Андрій Журжій. Водночас він відстоює варіант приватизації ринку.

«"Іnzhur" готовий перетворити занедбаний Житній ринок на точку тяжіння світового рівня – разом з міжнародною компанією, яка спеціалізується на комерційній нерухомості "Colliers". "Inzhur" наполягає на аукціоні приватизації – тоді кияни та небайдужі українці зможуть об’єднатися і викупити ринок у міста, а потім перетворити Житній на найкращий ринок України», – пише бізнесмен.

Євген Клопотенко у розмові з Укрінформом також підтвердив намір стати учасником майбутнього аукціону. «Я буду брати участь в аукціоні з командою інвесторів, і мені здається, що ми маємо перемогти. Якщо це станеться, то далі Житній ринок перетворюється на те затишне місце, про яке ми мріємо: добре прийти на чистий, гарний ринок, купити гарні фермерські продукти і, можливо, там, на другому поверсі чи на подвір'ї, зробити ресторани, якісь культурні заклади, де кияни можуть проводити вільний час», – мріє Клопотенко.

За його інформацією, процес укладення нових вимог до потенційного інвестора триватиме орієнтовно три місяці. Він також додав, що у всіх сторін є розуміння, що Житній має жити, тому негайний капітальний ремонт ринку із збереженням його основного функціоналу залишатиметься головною вимогою до реконструкції.

На питання Укрінформу, яким має бути майбутній орендар Житнього, історик Ігор Кошіль також зазначив, що ця людина, щонайменше, має дослухатися до архітектурної комісії Києва. Для того щоб майбутня реконструкція не псувала архітектурного ансамблю, памʼятаючи його історичну цінність. «Але найголовніше – зберегти ринок, адже для місцевих торговців це щось в багато разів більше, ніж просто крита габаритна будівля на Подолі», – зазначив історик.

На думку Клопотенка, громада має доволі чітку позицію: лишити цінність Житнього ринку як громадського місця. «Шанс створити з нього сучасний торговий простір, зберігши його архітектурну оригінальність та забезпечивши інвестиційну привабливість, є. Я спілкувався з багатьма людьми, яким доля Житнього не байдужа, як, власне, і мені.

Це місце має стати прикладом того, як громада може впливати на розвиток свого міста», – наголошує Клопотенко.

Тож усі кияни з нетерпінням чекають на нового орендаря і дуже уважно слідкують за долею славнозвісного ринку на Подолі.

Галина Тибінь, Ліза Бикова, Київ

Фото авторів