На тлі масштабних руйнувань житлового фонду та зростання цін на нерухомість особливої актуальності набувають державні програми пільгового кредитування. Вони дають змогу зробити житло більш доступним для різних категорій українців – від внутрішньо переміщених осіб до молодих сімей та військовослужбовців. Державна спеціалізована фінансова установа "Держмолодьжитло" понад 30 років є виконавцем житлових програм, які передбачають різні фінансово-кредитні механізми – від пільгового іпотечного кредитування до надання безповоротної фінансової допомоги. За три десятиліття за всіма програмами Фонду житлом забезпечені близько 42,5 тисячі родин. Наразі найбільш масштабною є програма для ВПО, що фінансується урядом Німеччини, яка передбачає кредитування під 3% річних на термін до 30 років. Про особливості реалізації житлових програм, їхню ефективність, плани щодо залучення нових донорів, розвиток цифрових сервісів та перспективи забезпечення українців доступним житлом в інтерв'ю Укрінформу розповідає голова правління Держмолодьжитла Микола Марчук.

- Які програми пільгового кредитування реалізує сьогодні Держмолодьжитло, яка їхня цільова аудиторія та базові умови участі?

- За три десятиліття роботи спеціалізована державна фінансова установа “Держмолодьжитло” зарекомендувала себе як важливий інструмент житлової політики України, оскільки є виконавцем державних та місцевих програм, спрямованих на забезпечення житлом громадян на доступних умовах. Фонд здійснює винятково ліцензійні види діяльності: насамперед ми кредитуємо, також сплачуємо частину відсотків за іпотечними кредитами банків, маємо фонди фінансування будівництва. Наші програми ґрунтуються на широкому наборі фінансово-кредитних механізмів.

Нині, в умовах війни, логічно, що в центрі нашої уваги перебуває спільний з урядом Німеччини іпотечний проєкт, цільовою аудиторією якого є громадяни України, які зазнали лиха внутрішнього переміщення. Ця програма фінансується з коштів гранту, що його німецький уряд надає через свій державний банк KFW.

Також вже під час широкомасштабного вторгнення реалізували пілотний проєкт: придбали за надані Мінсоцполітики кошти 60 квартир, які передали для тимчасового проживання внутрішньо переміщеним особам та соціально незахищеним громадянам, житло яких зруйноване чи пошкоджене.

Загалом сьогодні Фонд адмініструє 8 державних та 56 місцевих програм, скориставшись якими, громадяни України можуть придбати власне житло або тимчасово вирішити своє житлове питання. Щоправда, не всі ці програми зараз мають належне й ритмічне фінансування. Причини, гадаю, зрозумілі.

Умови більшості наших програм передбачають пільги для наших громадян, які потребують підтримки держави. Це різнить Держмолодьжитло від банків та їхніх іпотечних продуктів, тож попит на наші програми значний. Працюємо з молодими громадянами й сім'ями, внутрішньо переміщеними особами, учасниками бойових дій, військовослужбовцями. Також у нас є вузькоспеціалізовані програми, наприклад, для науково-педагогічних працівників.

- Який загальний бюджет Держмолодьжитла на 2024 рік і як розподіляються кошти між різними програмами фінансування?

- Через відомі зрозумілі обставини розраховувати на значні обсяги бюджетного фінансування, які б дали змогу задовольнити відносно велику частину існуючої у країні потреби людей у житлі, сьогодні ми не можемо. Виходимо з реалій, які об’єктивно існують у країні, що б’ється з агресором.

Статутний капітал Держмолодьжитла, який спрямовується на цільове житлове кредитування молоді, становить 656 млн 208 тис. грн. Фінансовий ресурс наших місцевих програм, куди залучаються кошти місцевих бюджетів, цього року оцінюємо приблизно у 200 млн грн. Проєкт «Житло для ВПО» фінансується урядом Німеччини у сумі 830 млн грн.

Є певний обсяг коштів, які надходять до спецфонду держбюджету від раніше виданих кредитів. Ці гроші спрямовуються на нове кредитування за програмою для внутрішньо переміщених осіб, учасників бойових дій. Близько 12-15 кредитів на рік можемо видати в такий спосіб. Аналогічна ситуація з програмою для науково-педагогічних працівників – на нові кредити Фонд може використовувати лише кошти від повернення кредитів попередніх. Це близько 2 млн на рік.

Фінансування із держбюджету 2024 року двох програм, за якими Держмолодьжитло виконує зобов’язання попередніх років, – а це часткова компенсація відсоткової ставки за житловими банківськими кредитами молодим сім'ям та здешевлення іпотечних кредитів для забезпечення житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов, – складає 15 млн грн. За час широкомасштабного вторгнення ми в цілому забезпечили житлом 1164 українських родини.

- Розкажіть докладніше про програму уряду Німеччини та гранти від влади цієї країни через банк KFW. Яку роль виконує у цій програмі Держмолодьжитло? Як відбувається процес видачі кредитів? На яких умовах люди їх отримують?

- Роботу з державним банком ФРН – Кредитною установою для відбудови (KFW) Держмолодьжитло почало ще до активної фази вторгнення, 2021 року. Грантові кошти надаються для кредитування придбання житла у власність внутрішньо переміщеним українським сім’ям. Фонд є уповноваженим виконавцем цієї програми.

Такі кредити можуть отримати ВПО, які не мають нерухомості у власності, мають сталий дохід, позитивну кредитну історію та раніше не брали участі в інших державних програмах.

Умови кредитування цілком доступні: мінімальний перший внесок 6%, незмінна ставка за кредитом – 3%, термін кредитування – до 30 років або до досягнення позичальником пенсійного віку.

Родина з однієї-двох осіб може купити житло площею 52,5 кв. метра й на кожного наступного члена родини додатково 21,5 кв. метра. Облік охочих ведемо в нашому реєстрі, де є можливість зареєструватися всім, хто відповідає вимогам до учасників проєкту. Сьогодні у реєстрі налічується близько 35 тисяч претендентів.

За цією програмою кредитуємо житло на вторинному ринку, не старше 50 років з моменту введення в експлуатацію. Жодних «рекомендацій» чи нав’язування – учасники програми самостійно обирають об'єкт для купівлі. Роботу з людьми провадимо через наші 22 регіональні відділення в кожній області України.

Відбір отримувачів пільгових кредитів відбувається рандомно, за допомогою комп’ютерної програми. Провели вже 19 таких відборів, наступний у січні 2025 року. Такий спосіб відбору учасників рекомендували банк KFW та імплементаційний консультант проєкту – німецька консалтингова компанія IPC. Відбір учасників відбувається у прямому ефірі, кожен етап доступний до перегляду на YouTube-каналі Фонду. Неупередженість відбору контролюють представники імплементаційного консультанта та Міністерства національної єдності (раніше – Мінреінтеграції). За результатами відбору складається протокол, список переможців публікується на нашому сайті.

Ще одна особливість програми в тому, що вона передбачає револьверний механізм: кошти, які повертають позичальники, використовуємо на повторне кредитування наступних ВПО, охочих придбати житло.

- Який термін очікування в черзі?

- Ситуації трапляються різні. Є люди, які зареєструвалися на старті програми й досі чекають на свій шанс. Водночас є й сім'ї, які перемагають одразу після реєстрації. Є й ті, що з тих чи інших причин відмовляються від участі навіть після перемоги. Головна перевага рандомного відбору в тому, що він забезпечує рівні умови для всіх учасників. Немає значення, коли ви зареєструвалися – вчора чи два роки тому: ваші шанси стати переможцем абсолютно однакові.

- Як часто відбувається відбір переможців програми?

- Відбір проводиться орієнтовно раз на 45 днів. Щоразу кількість щасливчиків визначається доступними обсягами для кредитування. Наприклад, під час останніх двох відборів було обрано по 800 переможців. Ті з них, хто підготував необхідні документи та визначився з житлом для купівлі, отримали кредит і вже придбали власне помешкання.

- Чи ведеться статистика відмов від участі у програмі серед переможців? Які основні причини таких відмов?

- Звісно, ми детально аналізуємо результати кожного відбору, бо маємо розуміти, скільки людей скористалися можливістю отримати кредит, а скільки відмовилися. Назагал у середньому близько 20% загальної кількості обраних переможців беруть кредити.

- Чому такий малий відсоток?

- Зараз на планування людьми свого майбутнього дуже впливає війна та життєві обставини. Не кожна сім’я в цих обставинах зважиться взяти на себе навіть таке помірне, як у Держмолодьжитлі, але все ж кредитне навантаження. Крім того, доки людина перебуває у черзі, у неї можуть змінитися плани, доходи, робота, сімейний стан…

- Чи є випадки перепродажу цього житла? І як ви контролюєте цільове використання коштів?

- У програмі не було жодного випадку перепродажу житла. Це пов'язано з тим, що майно, яке купують наші позичальники за кредитні кошти, є предметом забезпечення виконання кредитних договорів. Воно передається в іпотеку, і при укладенні договору іпотеки накладається заборона на його реалізацію. Тобто поки сім'я повністю не виплатить кредит, вона не може повноцінно розпоряджатися цим майном – ані продати, ані подарувати.

Ми стежимо за цільовим використанням квартир. Це житлова нерухомість, тож вона передбачена саме для проживання. Проводимо моніторинг, час від часу здійснюємо огляди об'єктів, які йдуть у забезпечення умов виконання договорів, перевіряємо їхнє цільове використання.

- Чи можуть брати участь у програмі переселенці з Донбасу та Криму, які отримали статус ВПО ще 2014 року?

- Так, взяти участь у програмі можуть усі внутрішньо переміщені особи і їхні сім'ї, які не мають у власності нерухомості на підконтрольній Україні території і мають сталий дохід. Вони можуть зареєструватися для участі та в разі успіху у відборі отримати кредит.

- Чи змінились умови програми й обсяги фінансування після початку повномасштабного вторгнення? Адже 2021 року неможливо було передбачити появу такої кількості нових ВПО.

- Ще 2014 року, коли російська агресія стала реальністю для нашої країни, Держмолодьжитло постало перед необхідністю створення інструментів для забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб. Вже тоді ми розуміли серйозність цього виклику, тож почали адаптувати умови наших програм до потреб ВПО. 2019 року на тлі величезного попиту Фонд реалізував пілотний проєкт кредитування внутрішньо переміщених осіб і учасників АТО-ООС під 3% річних. Більшість параметрів цієї програми після детального аналізу були взяті за основу україно-німецького проєкту «Житло для ВПО», який успішно реалізується сьогодні.

На підставі набутого практичного досвіду ми коригуємо умови цієї програми, щоб максимально адаптувати їх до потреб клієнтів. Так, розширили можливості вільного вибору людьми об'єктів житла, збільшили граничний вік учасників. Це відкрило шлях у проєкт більшій кількості людей та значно розширило вибір житла, щоб кожна родина могла підібрати варіант до душі. Але основне залишається без змін, насамперед, пільгова, найнижча в нашій країні відсоткова ставка, фіксована й незмінна протягом усього періоду кредитування.

- Скільки зараз заявок ВПО на програму пільгового кредитування?

- На отримання кредиту за міжнародною програмою наразі зареєструвалися близько 35 тисяч сімей. В інших наших програмах, спрямованих на різні категорії громадян, у наших реєстрах обліковується понад 10 тисяч сімей.

- Яка статистика повернення кредитів за програмою? Чи мають люди проблеми з обслуговуванням кредиту?

- Ми порівнювали платежі за нашими кредитами з цінами на оренду житла у різних регіонах України. І можу впевнено стверджувати: платіж за кредитом для родини-учасниці програми менший, ніж ринкова орендна плата за квартиру аналогічної площі. Саме тому ми говоримо про доступність програми – значна частина домогосподарств мають змогу платити за кредитом під 3% річних. Звісно, як і в банках, у нас є частка проблемної заборгованості, але по Держмолодьжитлу вона дуже незначна – всього 3,4% кредитного портфелю. Це свідчення того, що значна більшість клієнтів цінують участь у наших програмах та виконують їхні умови.

- Яка ситуація з кредитуванням громадян без статусу ВПО? Зокрема, щодо програми «Доступне житло для молоді» – скільки кредитів видано цього року і яке фінансування заплановане на 2025 рік?

- Цього року на пільгове молодіжне кредитування ми оперували сумою, близькою до 240 млн грн. Це фінансування з місцевих бюджетів через органи місцевого самоврядування, а також кошти статутного капіталу Фонду, передбачені в державному бюджеті країни. За рахунок цих джерел до кінця року буде забезпечено житлом близько 130 молодих сімей.

На 2025 рік у держбюджеті передбачено збільшення статутного капіталу Держмолодьжитла на 24 млн грн. Також очікуємо отримати близько 75 млн грн від повернення коштів за цією програмою. І розраховуємо, що програми, які фінансуються органами місцевого самоврядування, будуть профінансовані на рівні 240 млн грн. Ці кошти ми спрямуємо як на житлову потребу молоді, так і частково на кредитування внутрішньо переміщених осіб й учасників бойових дій.

- Чи відрізняється відсоткова ставка для молоді від інших програм? Як вона конкурує з програмою єОселя, де ставка 10%?

- Умови кредитування молоді, які пропонує Держмолодьжитло, максимально доступні для молодих сімей. Вони передбачають менший перший внесок – на рівні 6%, фіксовану відсоткову ставку від 3% до 7% залежно від програми, а також більш тривалий термін кредитування.

Програма єОселя схожа за умовами для молоді, але скористатися пропозицією Держмолодьжитла зможе більша кількість молодих громадян, оскільки вік молодої людини ми визначаємо відповідно до законодавства, тобто до 35 років включно. Також наші програми, спрямовані на допомогу молодим сім’ям, передбачають пільги при народженні дітей. Після народження дитини кредит для родини стає безвідсотковим, з’являється друга дитина – Фонд покриває 25% тіла кредиту, третя – компенсуємо половину тіла кредиту. Це суттєво полегшує кредитне навантаження для молодих сімей.

- Яка ситуація з програмами кредитування для військовослужбовців? Скільки кредитів видано?

- Виходячи з фактичних можливостей, розглядаємо всі можливі джерела фінансування, зокрема, працюємо з місцевим самоврядуванням. Цьогоріч за рахунок коштів місцевих бюджетів близько 25 сімей військовослужбовців отримали кредити.

- На вашому сайті розміщене оголошення у розділі програми кредитування педагогічних працівників, що вона наразі фінансується лише за рахунок повернутих коштів за попередніми кредитами. Яка зараз загальна заборгованість за цією програмою скільки педагогів очікують на можливість отримати кредит?

- Хочу повернутися до тези про те, що ми виходимо з існуючих реалій. Так, дійсно, програма кредитування науково-педагогічних працівників зараз працює тільки за рахунок коштів від повернення раніше виданих кредитів. Ідеться про максимум два кредити. Ми навіть не формуємо окрему чергу для науково-педагогічних працівників. Це наразі не має сенсу, бо ми не оперуємо достатнім ресурсом на таку програму. Хоча попит на неї, зауважу, однозначно є.

- Чи розглядається можливість залучення нових донорів, окрім KfW? Які міжнародні організації, можливо, вже виявляють інтерес до фінансування житлових програм в Україні?

- Кредитування за україно-німецькою програмою розділене на дві фази, зараз триває друга. За результатами фази першої міжнародні аудитори дійшли висновку, що Держмолодьжитло адмініструє проєкт на високому рівні, і це підтверджено у тому числі учасниками проєкту.

Набутий досвід плануємо масштабувати у подальшій співпраці з міжнародними партнерами. Саме тут бачимо потужне джерело коштів для фінансування житлових програм. Контактуємо з потенційними донорами вже не перший рік. Зараз, зокрема, працюємо над цілком новою програмою з Банком Розвитку Ради Європи, до якого минулого року долучилася Україна. Установа з великою історією реалізації соціальних проєктів у країнах, що зазнали впливу воєн, сподіваємося, допоможе профінансувати іпотечну програму для українських ВПО. Водночас і в інших напрямках активно шукаємо додаткові ресурси, щоб запропонувати рішення для тих людей, які є в наших реєстрах.

- Ну, і хотілось би відійти від програм. Виповнився рік відтоді, як ви очолили Держмолодьжитло. Що змінилося за цей час у роботі фонду?

- Ми продовжуємо нашу роботу з кредитування громадян і водночас зміцнюємося інституційно. На початку 2024 року, на другому етапі проєкту «Житло для ВПО», залучили ще 17 млн євро від уряду Німеччини. Завершили реорганізацію структури Держмолодьжитла – тепер наші регіональні управління входять до єдиної установи і не є окремими юридичними особами. Це зробило нашу діяльність більш ефективною.

Завершуємо впровадження нового програмного комплексу GNI, який максимально автоматизує виробничі процеси Держмолодьжитла, дасть змогу опрацьовувати більше документів, оптимізувати структуру Фонду. Уже повністю автоматизовано кредитний процес і систему повернення коштів. За нашими підрахунками, це дало змогу в чотири рази пришвидшити опрацювання документів. Продовжуємо розвивати інші модулі.

2025 року плануємо запропонувати клієнтам їхній особистий кабінет на нашому сайті, де позичальник зможе відстежувати свою історію платежів, нарахувань та іншу пов'язану з кредитом інформацію. Наша мета – повна автоматизація роботи Фонду завдяки новому програмному забезпеченню. Кошти на впровадження цього проєкту також надав уряд Німеччини.

Окремо згадаю наш пілотний проєкт соціального житла. У чотирьох областях України маємо фонд із 60 квартир, де мешкають внутрішньо переміщені особи і соціально незахищені громадяни, чиє житло було пошкоджене або зруйноване. Родини не сплачують орендну плату, а покривають лише комунальні платежі. Це тимчасове рішення, але люди можуть проживати в наданих оселях аж до відновлення їхніх домівок чи отримання постійного житла в інший спосіб.

Загалом вважаємо, що державі доцільно розвивати сферу соціальної оренди і тимчасового житла на доступних умовах. Це важливо для сімей, які не можуть дозволити собі взяти кредит через недостатній рівень доходів. Активізація цього напрямку розширить набір пропозицій для вирішення житлового питання широким колом українців.

Міністерство розвитку громад та територій України цього року працює над якісно новою законодавчою основою усієї житлової сфери, яка замінить чинний застарілий житловий кодекс УРСР. І перший, ключовий документ на цьому шляху – це рамковий проєкт закону «Про основні засади житлової політики». Він визначатиме ключові напрямки розвитку цієї сфери після війни. Відзначу, що проєкт передбачає реалізацію фінансово-кредитних механізмів, які є в арсеналі Держмолодьжитла. Створення фондів соціального житла теж не залишиться поза увагою законодавця. Паралельно працюватимуть як програми фінансування, так і програми, спрямовані на відбудову і нове будівництво.

Звісно, великі сподівання покладаємо на підтримку міжнародних партнерів – фінансових інституцій і держав, які співпрацюють з Україною, надаючи експертну й фінансову підтримку.

Наостанок хочу запевнити, що Держмолодьжитло і в новому році спрямує свій досвід, організаційний і кадровий потенціал для забезпечення українців власним житлом на вигідних для людей умовах.

Вікторія Алексєєва, Київ

Фото: Геннадій Мінченко