Схема “Укрбуду” померла, спровокувавши підвищення вартості житла
У другому півріччі 2019-го квартири на столичному вторинному ринку подорожчали на 11%. У середньому – на $7 тисяч. Про це йдеться у висновках аналітиків “OLX. Нерухомість”. Зростання на первинному ринку не таке значне – лише 3%. У середньому. Дорожчає нерухомість і в інших регіонах країни. Десь стрімкіше – як-от, у Харкові, десь – несуттєво, як у більшості невеликих містечок і селищ. При цьому ринок нерухомості залишається однією зі сфер, характеризувати які, лише визначивши “середню температуру по палаті”, некоректно. Вартість квартир однієї площі і приблизно однакових за якістю та комфортністю у різних районах одного міста можуть відрізнятися у рази, не кажучи вже про міжрегіональні відмінності та “прірву” між мегаполісами і “глибинкою”. Укрінформ спробував узагальнити дані про вартість житлової нерухомості, що надходять із різних куточків країни, і зібрати думки фахівців щодо майбутніх тенденцій та чинників, які на них впливають і впливатимуть надалі.
“Вторинка”: останні тенденції і цінові контрасти
Вартість столичної нерухомості залишається найбільш строкатою. Приміром, середня ціна однокімнатних квартир у Святошинському, Деснянському і Дніпровському районах коливається від $33 тисяч до $40 тисяч. Трохи дорожче ($42,5 тисяч – $47 тисяч) найменше житло коштує в Оболонському, Подільському, Солом’янському і Шевченківському районах столиці. При тому, що останній район – це і правий бік Хрещатика, і масив “Нивки”… У Дарницькому (де зростання було найстрімкішим – на 22%) середня ціна однокімнатної – 50 тисяч “зелених”, у Голосіївському – $56 тисяч. Найдорожчі однокімнатні квартири (власне, як і житло із двох, трьох та більше кімнат) – у Печерському районі. Найскромніше помешкання тут можна придбати за не зовсім “скромні” $115 тисяч.
Приблизно така ж “картина” із дво- і трикімнатними квартирами.
У Деснянському, Дніпровському і Святошинському районах можна знайти двокімнатні помешкання ледь не за ціною однокімнатних (від $45 до $48 тисяч). Так би мовити “середній сегмент” – Солом'янський район, де двокімнатна коштує $62 тисячі. І це – найбільший “плюс” у вартості столичного житла: за останній рік ціна піднялася майже на третину! На 20% подорожчали такі квартири у Шевченківському районі (середня ціна $90 тисяч). Вартість двокімнатних помешкань у Голосіївському районі змінилася несуттєво, піднявшись у середньому до 79 тисяч доларів. Купити таке житло на Печерську можна за $140 000.
Найдорожчі у Печерському районі і трикімнатні квартири – $230 тисяч. Найдешевша така нерухомість у Деснянському ($54 000), Святошинському ($64 700) і у Дніпровському районах ($70 000). Трикімнатні квартири у Голосіївському продають в середньому по $113 000. Цікаво, що всупереч загальній тенденції до зростання, у двох районах Києва трикімнатне житло дещо подешевшало. У Шевченківському – на $6 000 (4,5%). Середня ціна – $129 тисяч. В Солом'янському районі ціни зменшилися несуттєво – приблизно на $1 тисячу. Теперішня вартість трикімнатної – 75 тисяч “зелених”.
Серед основних причин такого “розігріву” “вторинки” експерти називають майже 20-відсоткову ревальвацію національної валюти (відповідно, вартість квартир у перерахунку на долари зросла). При цьому гривнева ціна фактично не змінилася, а подекуди (особливо, у сегменті малокомфортного житла) навіть зменшилася. Щоправда, під кінець року зростання вартості нерухомості і у гривневому, і у валютному еквівалентах прискорилося. Через проблеми із новобудовами корпорації “Укрбуд” та пов’язаних із нею компаній люди знову почали віддавати перевагу “вторинці” (може, й не завжди комфортній, але надійній “синиці”), а не ризикованим, як вкотре виявилося, капіталовкладенням у нову житлову нерухомість.
Нове житло: комфортніше, більш інноваційне і дедалі дорожче
Впливом таких же факторів експерти пояснюють і минулорічне (щоправда, незначне – лише на 3%) зростання вартості житла у столичних новобудовах. Щоправда, окрім зміцнення гривні і “психологічного” впливу банкрутства “Укрбуду”, з-поміж причин подорожчання фахівці називають ще й підвищення вартості монтажних робіт (на 12-15%) та будівельних матеріалів (приблизно на 10%). Утім, забудовники завдяки внутрішнім резервам і зменшенню раніше закладеної маржинальності будівництва змінювати цінники не поспішали. Як наслідок, хоча середня вартість житла у київських новобудовах і зросла до 23700 гривень за квадратний метр, ціни на елітні квартири навіть трішки знизилися. Судіть самі: вартість об’єктів економ-класу у столиці торік зросла на 2,81% (до 18300 грн/м2), ціна квартир у будинках комфорт-класу зменшилася на 0,5% (до 20600 грн/м2), квартири бізнес-класу подешевшали приблизно на 3% (до 35000 грн/м2), а вартість елітного житла знизилася майже на 4% (у середньому до 60500 грн/м2).
Набагато стрімкіше торік зростала вартість нерухомості у Харкові. За підрахунками експертів, фактично на третину. Приміром, у найдешевшому сегменті максимальна вартість квадратного метра підвищилася із трохи більше ніж 16 до понад 21 тисячі гривень. Вартість житла комфорт-класу збереглася практично на колишньому рівні. А квартири бізнес-класу, як і у Києві, трішки подешевшали.
Наближається до столичних показників і вартість нової нерухомості в Одесі. Середня ціна пропозиції – від 15 до 23 тисяч гривень за квадратний метр. Хоча є й ЖК, придбати метр корисної площі в яких можна за 33, 44, 50 і навіть – за 56 тисяч гривень. У Львові під кінець минулого року середня вартість “первинки” сягнула 18,5 тисяч гривень за квадратний метр. Приблизно на тисячу гривень дешевше нове житло у Вінниці. Ще на півтори тисячі (15 700) – у Запоріжжі. Тобто, якщо не брати до уваги суперелітних печерських новобудов, то тенденція до зближення вартості нерухомості у столиці та більшості великих міст країни зберігається. Виняток – хіба що Дніпро, де знаходимо чимало пропозицій нових квартир по 10-12 тисяч гривень за метр. А “елітки” – по 30-42 тисячі – не так вже й багато. Але й у цьому місті середня вартість нового житла поступово зростає.
Важливими факторами, які, за прогнозами експертів, суттєво впливатимуть на ситуацію у сфері житлової нерухомості і в майбутньому, стали поява на первинному ринку принципово нових форматів житла та зміна підходів до фінансування будівництва, каталізатором яких були згадані вже події довкола об’єктів “Укрбуду”.
“Ситуація із компанією “Укрбуд” засвідчила, що схема, за якою працювали найбільші гравці ринку, морально померла: більше не вдасться продавати типові проєкти з котловану, “гратися” в перехресне фінансування усіх майданчиків, перекидаючи гроші з проєкту на проєкт, – наголошує експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак, – нині економічно доцільною і правильною є модель девелопменту, за якою щонайменше 60% коштів для проєкту вже є у девелопера, інші ж 40% він розраховує отримати від продажу квартир як на ранніх, так і на більш пізніх етапах будівництва”. Такий підхід, за висновками фахівців, і визначатиме розвиток галузі у найближчій перспективі. Причому, не тільки у столиці.
Що ж до наявних пропозицій на ринку первинного житла, то, на думку Вікторії Берещак, звична для нас класифікація нерухомості наразі не враховує появи житлових комплексів нових форматів, які за своїми якісними характеристиками виходять далеко за межі чинних критеріїв для кожного із класів житла, утворюючи нові: “комфорт+” чи “бізнес+”. Йдеться, про багатофункціональні ЖК, “місто в місті”, live-work-play (синергія життя, роботи, відпочинку), еко-проєкти, сервісні ЖК, що почали з’являтися в Україні – і зокрема, у столиці – останніми роками.
“Із 239 комплексів, які заявлені до здачі в 2020-2022+ роках, приблизно 30% належать до нових форматів. Деякі із цих комплексів поки що не розголошують деталей своїх концепцій, проте за окремими характеристиками їх можна віднести до того чи іншого формату в категоріях “комфорт+” та “бізнес+”, – констатує Берещак.
То чого ж чекати у 2020-му?
За прогнозами фахівців, ці ж тенденції впливатимуть на цінову ситуацію на ринку нерухомості (як первинної, так і вторинної) і у нинішньому році: при подальшому зміцненні гривні вартість житла усіх класів поступово зростатиме.
Окрім того, Вікторія Берещак прогнозує подальшу “експансію” житлових комплексів нових форматів. А собівартість таких об’єктів, зазвичай, вища. Водночас і попит на них постійно зростатиме. На відміну від житла економ-класу – принаймні, у столиці. Загалом же, як зазначає експертка: “Потенційні інвестори уважно стежитимуть за остаточним вирішенням ситуації з об’єктами “Укрбуду”. Від цього залежатимуть рівень довіри до первинного ринку і темпи розвитку житлового будівництва”.
З-поміж інших факторів, які, безумовно, впливатимуть на сферу житлової нерухомості, експерти називають низку законодавчих новацій та змін підходів до надання дозволів на нове будівництво і супроводу об’єктів до їх здачі в експлуатацію. Вже найближчим часом парламент може ухвалити законопроєкти, які посилюватимуть захист прав інвесторів, а також визначать алгоритми добудови так званих “довгобудів”. На часі й реформування Державної архітектурно-будівельної інспекції, яку дехто із фахівців називає “гальмом” будівельної галузі. Забудовники розраховують, що після “перезавантаження” відомства на ринку діятимуть однакові для всіх “правила гри”. А отже, покупці не так боятимуться вкладати гроші у будівництво, поменшає проблем із дозвільною документацією і введенням об’єктів в експлуатацію. Щоправда, цього ж року в Україні запровадять жорсткіші вимоги до висотних забудов, що може навпаки збільшити вартість будівництва.
Зате із наступного року фінансовий тиск на будівельну галузь послабиться. Адже від забудовників вже не вимагатимуть сплати до місцевих бюджетів 4% пайового внеску на розвиток інфраструктури. Ще одна можливість для загального зниження вартості нового житла.
Та головним каталізатором для розвитку галузі може стати відновлення в Україні повноцінного іпотечного кредитування. Представники влади, як відомо, не раз заявляли про можливість вже цього року знизити реальну кредитну ставку за іпотекою до 13-14, а то й до 11-12%. І хоча в експертному середовищі доволі скептично ставляться до таких перспектив, стверджуючи, що доступна іпотека в Україні можлива не раніше середини наступного року, відкидати ймовірності того, що процес пришвидшиться, не можна. Та і, якщо чесно, не хочеться... Адже в Нацбанку заговорили про можливість зниження облікової ставки до 8% вже до кінця 2020-го, а не 2022-го, як планувалось раніше. Відповідно, вартість банківських кредитів – зокрема, і довгострокових іпотечних – суттєво знизиться. А отже, дедалі більше українців матимуть змогу купувати житло у кредит. І це, насамперед, стимулюватиме розвиток первинного ринку. За деякими прогнозами, зниження кредитних ставок на 2-3% може збільшити попит на 8-10%! Неабиякий плюс.
При цьому експерти радять людям, які планують покращити свої житлові умови, не відкладати придбання нерухомості “у довгу шухляду”. Адже, за деякими прогнозами, якщо не збудуться нинішні “вангування” щодо нової хвилі світової кризи, а Україні вдасться уникнути “індивідуальних” економічних проблем, якщо триватиме зростання доходів населення і відбуватиметься реальне зниження кредитних ставок, вже за два-три роки вартість квартир у новобудовах країни може зрости удвічі. Принаймні, у нижчій та середній цінових категоріях. Зокрема, таку думку на III Residential Development Forum висловив старший партнер юридичної фірми TOTUM Юрій Хапко. "У 2019 році ціни на первинному ринку фактично досягли мінімальної позначки. У цілому покупцям вигідно вкладати, інвестувати з перспективою росту. Аналітики сходяться на тому, що зростання ціни буде – і не тільки спекулятивне, а й і з огляду на капіталізацію. Об’єкти, які зараз можна придбати за тисячу доларів за квадратний метр, найближчими роками коштуватимуть удвічі дорожче", – вважає експерт.
Натомість ціни на старий житловий фонд, введений в експлуатацію до 2000 року, на думку більшості фахівців, навпаки падатимуть. Тож зафіксоване за підсумками минулого року 11-відсоткове зростання вартості “вторинки” у Києві може виявитися останнім.
Владислав Обух. Київ
