Кому вигідна іпотека? Глобальна перспектива та український контекст

У заплутаній системі національних та глобальних ринків нерухомості іпотека виступає трансформаційною силою, що диктує основні тенденції та сприяє популяризації ідеї власності житла серед населення. Нещодавній сплеск іпотечного кредитування в Україні, зокрема через програму «єОселя», змушує замислитися, хто все-таки виступає бенефіціаром іпотечного кредитування, та який із наслідків більш імовірний для України – бульбашка на ринку житла чи формування потужного економічного драйвера?

Статистика за серпень 2023 року свідчить про значне зростання іпотечного кредитування: порівняно з попереднім місяцем обсяг позик збільшився на 2,6%, а кількість – на 3,6%. Програма «єОселя» відіграла ключову роль, розширивши вигідні умови кредитування для багатьох українських сімей, нею вже скористалися понад 4000 родин. У рамках програми було видано іпотечних кредитів на суму понад 6 мільярдів гривень, що стало важливим компонентом фінансування доступного житла.

Епіцентр сплеску кредитування знаходиться в Києві та прилеглих регіонах, що свідчить про значний попит на житло в столиці. Слід зазначити, що Чернігів, Вінниця та Рівне також зробили значний внесок у зростання показників на національному рівні. Це демонструє широкий інтерес до придбання нерухомості в містах, які знаходяться відносно далеко від лінії фронту, при цьому там ринки не дуже перегріті, як в більшості областей на заході України.

Нещодавнє розширення критеріїв відповідності програми спричинило помітне зниження середніх іпотечних ставок. Це пожвавило первинний ринок житла, який вперше за понад півтора року отримав шанс перейти від стагнації до зростання. Що, своєю черговою, вже позначилось на умовах для потенційних покупців житла. Навіть зараз ринок показує свою здатність реагувати на ситуацію, а девелопери готові йти назустріч реальним покупцям з фінансовим ресурсом.

За межами України роль іпотеки на ринках нерухомості в усьому світі має різне значення. У Сполучених Штатах іпотечні кредити були основою популяризації власності житла серед родин, сприяючи реалізації переважної більшості угод з придбання нерухомості. За даними Бюро перепису населення США, у 2022 році 65,4% домогосподарств були власниками житла, причому значна частина фінансувала покупку житла за допомогою іпотеки. Однак фінансова криза 2008 року виявила ризики субстандартного кредитування, що призвело до краху ринку житла та економічної рецесії.

Навпаки, такі країни, як Німеччина, підтримують більш суворі критерії кредитування, наголошуючи на фінансовій стабільності. Але такий підхід часто створює проблеми для тих, хто купує перші оселі. Попри низькі показники власності на житло порівняно зі США (наразі близько 50%), німецький ринок продемонстрував стійкість і більш стабільний сектор нерухомості, головним чином завдяки консервативній практиці кредитування.

У Сполученому Королівстві іпотечний ринок є висококонкурентним. Зараз загальна вартість житлових іпотечних кредитів перевищує 1,6 трильйона фунтів стерлінгів. Іпотечні процентні ставки відіграють вирішальну роль у стимулюванні попиту на нерухомість, впливаючи на динаміку ринку житла. Звичайно, до перегрітого ринку Сполученого Королівства призвело не лише кредитування покупки житла всередині країни, але й лояльні умови для іноземців. Вони часто скуповували значні обсяги нерухомості, що потім роками простоювала без користування. Фактично, завдяки цьому не лише економіка отримувала додаткову валюту, але й створювалась штучна нестача на ринку житла.

У Китаї ринок нерухомості сильно залежить від іпотеки. Державне регулювання іпотечного кредитування суттєво впливає на ринкові тенденції, а ціни на житло тісно пов’язані з наявністю іпотеки та процентними ставками. У 2021 році непогашені іпотечні кредити Китаю становили приблизно 33,4 трильйона юанів, демонструючи масштаби іпотечної залежності країни.

Однак важливим фактором та особливістю України є те, що державні програми зосереджені на вторинній власності. Концентрація іпотечних асигнувань на існуючий житловий фонд ризикує загострити конкуренцію серед покупців, потенційно збільшити ціни на нерухомість і створити ринкову бульбашку. За сценарію, коли попит переважає над пропозицією, ризик лавиноподібного зростання вартості нерухомості стає зовсім реальним.

Попри благородний намір зробити право власності на житло більш доступним, особливо для громадян, нинішній акцент на вторинці може створити проблеми для підтримки ринкової рівноваги.

Вплив розподілу іпотеки на окремі сегменти нерухомості очевидний у всьому світі. У таких країнах, як Швеція, житлова політика, яка спрямовувала іпотеку на нове будівництво, сприяла більш збалансованому ринку. Такі ініціативи, як «starttillskott», що стимулює будівництво та володіння житлом, допомогли стримати спекулятивні інвестиції на ринку житла.

Навпаки, в Іспанії фінансова криза 2008 року виявила підводні камені ринку нерухомості, спричинені надмірним кредитуванням вторинки. Крах призвів до бульбашки на ринку житла, а надлишок нерухомості, закредитованої по високим цінам, довго підживлював кризу на рівні цілої економіки.

Іпотека виходить за межі простих фінансових інструментів – вона є економічними двигуном, що рухає зростання. Програми кредитування житла стимулюють будівництво, суміжні галузі та зайнятість, сприяючи економічній стабільності. Проте ця теза справедлива лише в тому випадку, коли гроші вкладаються у первинне житло. За різними дослідженнями, кожна гривня може згенерувати по 6-7 гривень в економіку завдяки ефекту мультиплікатора. 

Розширення доступних іпотечних схем в Україні корелює з активізацією ринку, що сприяє загальному економічному розвитку, якщо буде направлено в правильні сегменти.

Останні тенденції в Україні повторюють інтернаціональну істину: іпотека є важливим драйвером розвитку нерухомості. Еволюція таких програм, як «єОселя», не лише підживлює ринок житла, але і є наріжним каменем для появи більш заможного та інклюзивного суспільства. Вони посилюють можливості для зростання, стабільності та соціального прогресу, рухаючи ринок нерухомості та формуючи економіку в глобальному масштабі. Натомість реалізація вигод іпотеки залишається можливою лише тоді, коли істотна частина ресурсів потрапляє на первинний ринок, стимулює будівництво, створює нові робочі місця. Попри загальний позитивний тренд, саме цей аспект визначить ефективність держаних програм в довгостроковій перспективі. 

Олексій Коваль, керівник проєктів Perfect Group

* Точка зору автора може не збігатися з позицією агентства